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Friday, 9 September 2016

如果2020年一线城市房价真的到了20万/平



2016年9月9日 地产板块 Kevin投资茶馆

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  今年以来,一线城市的地王现象就此起彼伏,深圳如此、上海亦如此,很多新出地块的楼板价已经超过8万。
  
  融信集团以110.1亿元天价拍的上海静安区地块,更是创下了中国单价最贵地王纪录。光楼板价就达到了14.3万元,按照现在房企的运作成本,要盈利,终端的售价至少应在20万以上。
  
  未来,一线城市的平均房价究竟会不会真的都达到20万的水平,老实说,我自己心理也没啥底。
  
  不过,今天无妨开个脑洞,假设2020年一线城市的平均房价真的到了20万元,那我们的生活会变成什么样子?又该如何应对?
  
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  首先说说房租。
  
  当房价到了20万,毫无疑问,房租肯定会涨,按照当前年化2%左右的收益率,那么每平米的年化租金收益率大概要在4000块左右,也就是说就算只租一个40平的房子,每年的租金大概也要16万左右,合计每月1万3。
  
  当然,考虑到租户本身的收入水平的增幅,2%的年化收益率可能未必能达到,但即便以1-1.5%左右的年化收益率来计算,每年10-12万左右 的支出基本没跑了。老实说,即便在上海,税后到手的年收入要达到10万以上,也不是件特别容易的事情,更别说还需要其他的消费了。
  
  对于企业而言,更是如此,由于商业地产本身的逐利性,其租金对于企业的影响无疑更大,单位面积所产生的收入将成为企业赖以生存的核心指标,如果收入的增幅跑不赢房租的增幅,无疑对于企业的经营来说是十分不利的。
  
  所以从这个角度来看,未来从事第一、第二产业的企业日子肯定不会特别好过,毕竟这些业务存在占地面积大、资本密集、毛利率低且有效需求不足等问题。
  
  相较而言,第三产业、特别是互联网及金融等聚焦于虚拟经济的企业,其优势未来会进一步显现,原因很简单,这些业务对于土地的占有需求并不大,且具备毛利率高、边际效应可观等特征。
  
  在房价高企的背景下,可能也只有他们能够继续存活下去。
  
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  再来说说物价。
  
  老实说,我觉得即便当房价涨到20万一平之后,物价也未必会有特别明显的增长,两者之间应该会有一个明显的背离。
  
  这里面有两方面的原因:
  
  一方面,房租支出与消费支出之间会有明显的替代作用,毕竟当一个人的房租支出越来越多之后,他可以分配在消费领域的支出一定是减少的;
  
  另一方面,由于外围汇率的掣肘及国内畸形的资金传导机制,我国进一步大幅释放流动性的空间并不大,即便进一步释放,资金也未必会进入实体经济领域,进而推高物价。
  
  所以,虽然诸如餐饮、服务、快销等直接与终端消费者相关的行业与金融、互联网一样,也属于第三产业,但他们的日子可能会比较煎熬,因为他们碰到了消费者能力的天花板,无法不断地涨价。
  
  所以现在很多人讲消费升级这件事,我觉得需要一分为二的来看。
  
  如果企业以更高的效率及更低的毛利率水平为代价,在与先前同样的成本支出下给消费者提供更好的服务,那是有意义的。
  
  而如果只是指望消费者花更多的钱来买所谓的情怀,那这种模式肯定很难持续。因为,随着房租对于消费群体的挤出,高效率的企业可以对低效率的企业实现挤压,但反之却不行。
  
  这种情况可能和现在对岸的台湾及日本有点像,在各类涉及民生的必要消费品领域,价格仍然会维持相对的平稳,消费者会享受到比原来更物美价廉的产品和服务,但这种情况是以企业牺牲毛利率和提升效率为代价的。
  
  因此,可以预见的是,身处这些行业的企业未来或会更加依附于一些大的需求撮合平台,以谋求更高的业务周转率,或会逐步并入一些大型、连锁的集团之中,抱团取暖。
  
  在这种情况下,年轻人应该依然可以维持基本的生活,相关的企业也可以维持基本的运作,但他们如果指望在这种背景下能够自己买房,至少在群体性上没有特别大的可能,因为无论是行业及个人在资产端始终无法必要的积累。
  
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  最后说说可能会整个社会造成的影响。
  
  如果硬要用一句话来概括的话,那是一个对于新来者不甚友好的未来
  
  年轻人很难找到希望,因为他们中的绝大部分以他们可能获得的工资性收入,维持勉强的生活就已不易,更别说去储蓄、去买房对于这部分人群,可以预见的是:
  
  一是这一代年轻人中啃老的比例会进一步增加。5年之后,社会主流的年轻人群大致会集中在95-00年附近,而他们的父母大致集中在65-75 后,65-75后人群相较而言,无论在社会层级还是经济积累上都会远远超过他们的子嗣,因此,代际间的财富转移现象可能会比现在出现的更为频繁。
  
  二是这一代年轻人的独立自主性会进一步减弱。由于他们始终无法与上一辈在经济上实现完全的独立,因此,他们也无法完全摆脱上一代对他们所施加的保护,这一群体整体的心智成熟程度可能延后,持有今早有酒今朝醉心态的人可能会越来越多
  
  三是中国整体的城市化进程可能会减速。过去30年,中国经济快速城市化的背后是存在着众多勤劳致富、阶层跃迁的机会,但这样竖子成名式的机会正 变得越来越少,新来的年轻人想在大城市立足将变得越来越难。未来,年轻人如果真的要想在大城市立足,可能更需要看他们的父辈是否有能力为他们在工作机会及 置办房地产等关键方面提供更大的帮助。因此,拼爹的情况可能会比现在任何情况都来的严重。而显然在这种模式下,指望更多的人从三四线城市来到一线城市定居 是很难的。
  
  另一方面,企业也面临着同样的问题。
  
  随着一线城市房价的高企,企业所从事的行业会和地域实现高度的绑定,并逐步固化。
  
  一线城市最中心的区域必定只适合金融及互联网等少数行业存活,而其他服务、快销行业的办公场地必然只适合在相对偏远的地段存活,至于传统的一、二产业,则将主要集聚在三四线城市。
  
  同时,由于行业与地域之间的高度绑定,一定程度上也会造成城市化进程的进一步减速,因为在三四线城市的一、二产业所创造的收入及积累的经验,很难在一线城市得到应用并获得价值变现。
  
  此外,尽管当前很多人都在提双创,但对于创业公司而言,届时他们的生存状态可能会比当下更恶劣。
  
  这里面一方面是房租等固定成本的问题,另一方面是创收的难度增加了。过去10年间,创业公司所希望影响的人群主要是年轻人群,但随着年轻人群可支配收入及人群总量的减少,赚钱无疑变难了。
  
  如果指望影响商业价值更高的75-85后,由于这部分人群的行为习惯已经基本固化,在同类服务的水平下,对于大品牌的认知及认可程度更高,因此,要说服这部分人群,对于创业公司而言,也不太容易。
  
  在这种成本高度刚性,但盈利不确定性却很强的商业环境下,外加PE/VC的整体降温,初创企业的试错成本无疑是很高的,任何一次判断错误可能就意味着灭顶之灾
  
  总的来说,在一线城市房价达到20万的假设之下,可能对于整个社会最大的影响就是固化。
  
  从行业的固化、地域的固化、乃至最终人群阶层的固化与隔阂。
  
  强者恒强的逻辑不断加强。
  
  这显然不是一个健康的现象,因为年轻人和新生的企业在这种环境下是很难成长的,但这可能就是一线城市房价达到20万以后的一个必然结果
  
  写到这里,突然想起《三体3》里二向箔在太阳系的展开过程,所有移动速度低于光速的物体最终都无法逃脱它的攻击范围。
  
  房价也是如此,当房价成为所有资产范围内增速最快的一项资产之后,我们所有人都必须和不断的增长房价进行赛跑,房价就犹如一个不断将世界二维化的二向箔,只有达到或超过它的增速时,才可能不被二维化。
  
  否则,就会被永远地困在二维世界里,虽不至于像《三体》中那样立刻陨灭,但也只能勉强维生,先前提到的一、二产业及与大众消费息息相关的餐饮、服务及必要消费领域均是很好的例子。
  
  5
  
  房价通胀、阶层固化、看不清未来而又苟活于人世间,这可能就是新一代年轻人即将面对的未来,他们中的绝大多数很可能终身都无法摆脱这个时代所带来的烙印
  
  怎么破?
  
  思前想后,可能留给他们这代人的唯一的破局机会,就只剩下投资自己、提升自己的Earning Power这一条路可走。
  
  因为,
  
  一来指望通过投资其他行业来获得超越房价增速的表现是很难的。这里面一方面是由于房地产对于其他实体经济的成本锚定影响,另一方面是国人对于房地产还是有信仰的,否则也不至于会把价格推到这样一个高度。
  
  二来未来成功的占比中,勤奋、努力的成分会越来越少,而对于未来优势行业的预判,眼界与思考等能力会变得更为重要,而且投资自己远比信任上市公司的表现要来的直接;
  
  三来对于投资自己所需要花费的成本,相较于所可能获得的收益,总的来说还是很低的。而且随着互联网的发展,获取相应知识与技能的便利性其实更强了
  
  总的来说,如果房价真的到达了20万的均价水平,随着阶层的固化,等待社会劳动力自然迭代已经没希望了,作为年轻人,要想成功,不能只和同龄人去比,还必须看看能否比75、85后的平均人群获得更强的竞争优势。
  
  可能这样的结果并不太令人满意,我也知道有不少人天天盼着房价崩盘。
  
  不过老实讲,虽然我也认为,高企的房价对于经济转型非常不利,但如果房价真的崩了,那对于年轻人来说,情况只会更差,而不是更好。
  
  届时,就别说是抄底买房了,可能有份勉强可以糊口的工作就不错了。毕竟真的批量性失业潮出现时,同等条件下,有过实际的工作经验的人群在竞争的优势上,肯定更强。 
  所以,新一代的年轻人,无论房价涨跌与否,还是想办法提升自己的Earning Power吧,或许那才是乱世求生唯一的王道.

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80年代倒腾批文最赚钱,90年代卖服装开饭馆最赚钱,在国营企业就碰上了铁饭碗,但到了90年代中期,经济减速再加上恶性通胀,倒腾批文折腾盘条 的倒爷们纷纷破产,97年开始国企捧着金饭碗的员工们开始大批量下岗。进入21世纪,卖服装开饭馆的利润越来越薄,反倒是煤老板开始成为了巨富阶层,做贸 易的,OEM加工企业趁着WTO的东风,可以说闭着眼睛都赚钱,这个时候很多人都在炒船,BDI指数不断攀升,买了船不管用不用,过几年就能翻倍。中国船 舶的股价也登上了300元每股,创下了整个A股的记录。
到了2007年,钢铁生意好的不得了,鞍钢成为最赚钱的公司,卖家电的成为中国首富。煤老板在四万亿和大造房运动的驱使下,继续书写财富神话,温州 炒房团开始出现,转战南北,但原来卖服装的李宁们,却不得不承受经济转型,产能严重过剩的阵痛,盲目扩张留下了亏损的隐患。而随着欧美金融风暴的爆 发,08年以后贸易急转直下,先表现在了海运上,原来的造船繁荣,也泡沫破裂,中国船舶现在复权后价格只有22元,仅相当于当时的16%。84%的市值已 经蒸发。至于过去十年引以为傲的中国制造,正在逐渐丧失竞争优势。
玩具加工一直是OEM代加工的代表行业,数据显示,2008年我国有玩具出口记录的企业数量由2007年的8610家减少至4388家,数量直线下 滑49%。而到了2011年我国玩具企业数量暴跌至1172家,同比降幅接近四成。此外,就在去年,我国玩具亏损企业数同比增长24.22%,小型企业亏 损企业数占到52.83%。现在的玩具已经论斤卖,芭比娃娃7元一斤,喜羊羊等动漫类6元一斤,遥控类10元一斤。很多客户论吨买,每吨由4000到一万 元,这样算下来一斤仅为2元。可以说这个产业,基本也已经死掉了。
另外,2012年开始,煤炭生意就不好了,到了2014年原来的煤炭泡沫开始逐渐破灭,无论是娶了女明星还是7000万嫁女儿的煤老板们,纷纷破 产,并且背上了巨额债务,钢铁业也突然预冷,这个曾经被毫无疑问的列为国家支柱的产业,突然面临裁员减产,以及严重的产能过剩。资金实力最雄厚的中钢集 团,都开始深陷债务危机,而东北特钢更惨,已经第八次债务违约,数亿元债务没人接盘。董事长都上吊身亡,银行们迫切需要债转股,把这笔烂账转移给股民。而 与此同时,房地产开发商,和中国的房地产行业还在大幅扩张,上演着一出又一出的疯狂表演。地王、抢房、天价、离婚这样的词汇不绝于耳。
红木家具一直是中国民间收藏的宠儿,这个生意前几年也是相当的赚钱,给出的理由就是,这东西很少,物以稀为贵,所以买回家肯定升值?于是慢慢的水涨 船高,价格也是一路上扬,但到了2014年红木家具市场迅速降温,一路走跌,产品的市场价格与销量都处于下滑阶段,露出了多年来市场炒作导致价格虚高的真 面目,一些小企业纷纷停止生产。
《2015-2016年中国红木行业发展报告》显示,2015年我国有红木制品生产与销售企业近1.7万家,同比减少近35%,年产值达1000亿 元,同比下滑37.5%。2015年,我国累计进口红木90.43万立方米,同比减少56.01%,进口总额达10.71亿美元,约合人民币69.60亿 元,同比下滑59.43%。究其原因, 跟所有的产业一样,由于热钱的过度涌入,价格上涨太快,最后生产过剩了!
所以,看看近30年的经济发展,这期间我们经历了无数的泡沫,从家电泡沫、国企泡沫、服装泡沫、煤炭钢铁泡沫、造船泡沫,OEM代工泡沫、太阳能泡 沫,艺术品泡沫,好几次股市泡沫,这些泡沫膨胀的时候,哪一个不是有一堆看涨的理由,但最后结果又如何?身处其中的,无一不是一辈子的负债,这些泡沫无疑 都在说一个道理,盛极而衰,月盈则缺。没有不破的繁荣。任何东西资本一扎堆,就基本到了崩溃的边缘。而如今还在上演的泡沫,只剩下了中国房地产,所以理性 看待中国的房价,目前唯一没有破的泡沫就是这个了,反过来看,破裂后的资本溢出,反而全部集中于了房地产中,而这将成倍的积聚作死的动能。从3楼跳下来, 跟从20楼跳下来的结果绝对不一样。
我知道,尽管说了很多,但因为羊群效应,所以根本阻挡不了群众以及资金涌入楼市,我只希望,这些抱着希望,拿着几辈子积蓄冲进去买房的人,能够做到一点,那就是自负盈亏,承担风险,您赚了钱肯定揣到自己口袋,一旦赔了钱,背了债,希望不要去街头集体散步.
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提高自己的赚钱能力没有错,但是在共匪国这种土地经济/房地产经济的大环境下恐怕也很难有所作为,所以最好的办法是“提高自己的赚钱能力”,同时把目标锁定在出国/移民上。