2016年9月9日 地产板块 Kevin投资茶馆
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今年以来，一线城市的地王现象就此起彼伏，深圳如此、上海亦如此，很多新出地块的楼板价已经超过8万。
融信集团以110.1亿元天价拍的上海静安区地块，更是创下了中国单价最贵地王纪录。光楼板价就达到了14.3万元，按照现在房企的运作成本，要盈利，终端的售价至少应在20万以上。
未来，一线城市的平均房价究竟会不会真的都达到20万的水平，老实说，我自己心理也没啥底。
不过，今天无妨开个脑洞，假设2020年一线城市的平均房价真的到了20万元，那我们的生活会变成什么样子？又该如何应对？
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首先说说房租。
当房价到了20万，毫无疑问，房租肯定会涨，按照当前年化2%左右的收益率，那么每平米的年化租金收益率大概要在4000块左右，也就是说就算只租一个40平的房子，每年的租金大概也要16万左右，合计每月1万3。
当然，考虑到租户本身的收入水平的增幅，2%的年化收益率可能未必能达到，但即便以1-1.5%左右的年化收益率来计算，每年10-12万左右 的支出基本没跑了。老实说，即便在上海，税后到手的年收入要达到10万以上，也不是件特别容易的事情，更别说还需要其他的消费了。
对于企业而言，更是如此，由于商业地产本身的逐利性，其租金对于企业的影响无疑更大，单位面积所产生的收入将成为企业赖以生存的核心指标，如果收入的增幅跑不赢房租的增幅，无疑对于企业的经营来说是十分不利的。
所以从这个角度来看，未来从事第一、第二产业的企业日子肯定不会特别好过，毕竟这些业务存在占地面积大、资本密集、毛利率低且有效需求不足等问题。
相较而言，第三产业、特别是互联网及金融等聚焦于虚拟经济的企业，其优势未来会进一步显现，原因很简单，这些业务对于土地的占有需求并不大，且具备毛利率高、边际效应可观等特征。
在房价高企的背景下，可能也只有他们能够继续存活下去。
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再来说说物价。
老实说，我觉得即便当房价涨到20万一平之后，物价也未必会有特别明显的增长，两者之间应该会有一个明显的背离。
这里面有两方面的原因：
一方面，房租支出与消费支出之间会有明显的替代作用，毕竟当一个人的房租支出越来越多之后，他可以分配在消费领域的支出一定是减少的；
另一方面，由于外围汇率的掣肘及国内畸形的资金传导机制，我国进一步大幅释放流动性的空间并不大，即便进一步释放，资金也未必会进入实体经济领域，进而推高物价。
所以，虽然诸如餐饮、服务、快销等直接与终端消费者相关的行业与金融、互联网一样，也属于第三产业，但他们的日子可能会比较煎熬，因为他们碰到了消费者能力的天花板，无法不断地涨价。
所以现在很多人讲消费升级这件事，我觉得需要一分为二的来看。
如果企业以更高的效率及更低的毛利率水平为代价，在与先前同样的成本支出下给消费者提供更好的服务，那是有意义的。
而如果只是指望消费者花更多的钱来买所谓的情怀，那这种模式肯定很难持续。因为，随着房租对于消费群体的挤出，高效率的企业可以对低效率的企业实现挤压，但反之却不行。
这种情况可能和现在对岸的台湾及日本有点像，在各类涉及民生的必要消费品领域，价格仍然会维持相对的平稳，消费者会享受到比原来更物美价廉的产品和服务，但这种情况是以企业牺牲毛利率和提升效率为代价的。
因此，可以预见的是，身处这些行业的企业未来或会更加依附于一些大的需求撮合平台，以谋求更高的业务周转率，或会逐步并入一些大型、连锁的集团之中，抱团取暖。
在这种情况下，年轻人应该依然可以维持基本的生活，相关的企业也可以维持基本的运作，但他们如果指望在这种背景下能够自己买房，至少在群体性上没有特别大的可能，因为无论是行业及个人在资产端始终无法必要的积累。
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最后说说可能会整个社会造成的影响。
如果硬要用一句话来概括的话，那是一个对于新来者不甚友好的未来。
年轻人很难找到希望，因为他们中的绝大部分以他们可能获得的工资性收入，维持勉强的生活就已不易，更别说去储蓄、去买房。对于这部分人群，可以预见的是：
一是这一代年轻人中啃老的比例会进一步增加。5年之后，社会主流的年轻人群大致会集中在95-00年附近，而他们的父母大致集中在65-75 后，65-75后人群相较而言，无论在社会层级还是经济积累上都会远远超过他们的子嗣，因此，代际间的财富转移现象可能会比现在出现的更为频繁。
二是这一代年轻人的独立自主性会进一步减弱。由于他们始终无法与上一辈在经济上实现完全的独立，因此，他们也无法完全摆脱上一代对他们所施加的保护，这一群体整体的心智成熟程度可能延后，持有今早有酒今朝醉心态的人可能会越来越多。
三是中国整体的城市化进程可能会减速。过去30年，中国经济快速城市化的背后是存在着众多勤劳致富、阶层跃迁的机会，但这样竖子成名式的机会正 变得越来越少，新来的年轻人想在大城市立足将变得越来越难。未来，年轻人如果真的要想在大城市立足，可能更需要看他们的父辈是否有能力为他们在工作机会及 置办房地产等关键方面提供更大的帮助。因此，拼爹的情况可能会比现在任何情况都来的严重。而显然在这种模式下，指望更多的人从三四线城市来到一线城市定居 是很难的。
另一方面，企业也面临着同样的问题。
随着一线城市房价的高企，企业所从事的行业会和地域实现高度的绑定，并逐步固化。
一线城市最中心的区域必定只适合金融及互联网等少数行业存活，而其他服务、快销行业的办公场地必然只适合在相对偏远的地段存活，至于传统的一、二产业，则将主要集聚在三四线城市。
同时，由于行业与地域之间的高度绑定，一定程度上也会造成城市化进程的进一步减速，因为在三四线城市的一、二产业所创造的收入及积累的经验，很难在一线城市得到应用并获得价值变现。
此外，尽管当前很多人都在提双创，但对于创业公司而言，届时他们的生存状态可能会比当下更恶劣。
这里面一方面是房租等固定成本的问题，另一方面是创收的难度增加了。过去10年间，创业公司所希望影响的人群主要是年轻人群，但随着年轻人群可支配收入及人群总量的减少，赚钱无疑变难了。
如果指望影响商业价值更高的75-85后，由于这部分人群的行为习惯已经基本固化，在同类服务的水平下，对于大品牌的认知及认可程度更高，因此，要说服这部分人群，对于创业公司而言，也不太容易。
在这种成本高度刚性，但盈利不确定性却很强的商业环境下，外加PE/VC的整体降温，初创企业的试错成本无疑是很高的，任何一次判断错误可能就意味着灭顶之灾。
总的来说，在一线城市房价达到20万的假设之下，可能对于整个社会最大的影响就是固化。
从行业的固化、地域的固化、乃至最终人群阶层的固化与隔阂。
强者恒强的逻辑不断加强。
这显然不是一个健康的现象，因为年轻人和新生的企业在这种环境下是很难成长的，但这可能就是一线城市房价达到20万以后的一个必然结果。
写到这里，突然想起《三体3》里二向箔在太阳系的展开过程，所有移动速度低于光速的物体最终都无法逃脱它的攻击范围。
房价也是如此，当房价成为所有资产范围内增速最快的一项资产之后，我们所有人都必须和不断的增长房价进行赛跑，房价就犹如一个不断将世界二维化的二向箔，只有达到或超过它的增速时，才可能不被二维化。
否则，就会被永远地困在二维世界里，虽不至于像《三体》中那样立刻陨灭，但也只能勉强维生，先前提到的一、二产业及与大众消费息息相关的餐饮、服务及必要消费领域均是很好的例子。
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房价通胀、阶层固化、看不清未来而又苟活于人世间，这可能就是新一代年轻人即将面对的未来，他们中的绝大多数很可能终身都无法摆脱这个时代所带来的烙印。
怎么破？
思前想后，可能留给他们这代人的唯一的破局机会，就只剩下投资自己、提升自己的Earning Power这一条路可走。
因为，
一来指望通过投资其他行业来获得超越房价增速的表现是很难的。这里面一方面是由于房地产对于其他实体经济的成本锚定影响，另一方面是国人对于房地产还是有信仰的，否则也不至于会把价格推到这样一个高度。
二来未来成功的占比中，勤奋、努力的成分会越来越少，而对于未来优势行业的预判，眼界与思考等能力会变得更为重要，而且投资自己远比信任上市公司的表现要来的直接；
三来对于投资自己所需要花费的成本，相较于所可能获得的收益，总的来说还是很低的。而且随着互联网的发展，获取相应知识与技能的便利性其实更强了。
总的来说，如果房价真的到达了20万的均价水平，随着阶层的固化，等待社会劳动力自然迭代已经没希望了，作为年轻人，要想成功，不能只和同龄人去比，还必须看看能否比75、85后的平均人群获得更强的竞争优势。
可能这样的结果并不太令人满意，我也知道有不少人天天盼着房价崩盘。
不过老实讲，虽然我也认为，高企的房价对于经济转型非常不利，但如果房价真的崩了，那对于年轻人来说，情况只会更差，而不是更好。
届时，就别说是抄底买房了，可能有份勉强可以糊口的工作就不错了。毕竟真的批量性失业潮出现时，同等条件下，有过实际的工作经验的人群在竞争的优势上，肯定更强。
所以，新一代的年轻人，无论房价涨跌与否，还是想办法提升自己的Earning Power吧，或许那才是乱世求生唯一的王道.
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80年代倒腾批文最赚钱，90年代卖服装开饭馆最赚钱，在国营企业就碰上了铁饭碗，但到了90年代中期，经济减速再加上恶性通胀，倒腾批文折腾盘条 的倒爷们纷纷破产，97年开始国企捧着金饭碗的员工们开始大批量下岗。进入21世纪，卖服装开饭馆的利润越来越薄，反倒是煤老板开始成为了巨富阶层，做贸 易的，OEM加工企业趁着WTO的东风，可以说闭着眼睛都赚钱，这个时候很多人都在炒船，BDI指数不断攀升，买了船不管用不用，过几年就能翻倍。中国船 舶的股价也登上了300元每股，创下了整个A股的记录。
到了2007年，钢铁生意好的不得了，鞍钢成为最赚钱的公司，卖家电的成为中国首富。煤老板在四万亿和大造房运动的驱使下，继续书写财富神话，温州 炒房团开始出现，转战南北，但原来卖服装的李宁们，却不得不承受经济转型，产能严重过剩的阵痛，盲目扩张留下了亏损的隐患。而随着欧美金融风暴的爆 发，08年以后贸易急转直下，先表现在了海运上，原来的造船繁荣，也泡沫破裂，中国船舶现在复权后价格只有22元，仅相当于当时的16%。84%的市值已 经蒸发。至于过去十年引以为傲的中国制造，正在逐渐丧失竞争优势。
玩具加工一直是OEM代加工的代表行业，数据显示，2008年我国有玩具出口记录的企业数量由2007年的8610家减少至4388家，数量直线下 滑49%。而到了2011年我国玩具企业数量暴跌至1172家，同比降幅接近四成。此外，就在去年，我国玩具亏损企业数同比增长24.22%，小型企业亏 损企业数占到52.83%。现在的玩具已经论斤卖，芭比娃娃7元一斤，喜羊羊等动漫类6元一斤，遥控类10元一斤。很多客户论吨买，每吨由4000到一万 元，这样算下来一斤仅为2元。可以说这个产业，基本也已经死掉了。
另外，2012年开始，煤炭生意就不好了，到了2014年原来的煤炭泡沫开始逐渐破灭，无论是娶了女明星还是7000万嫁女儿的煤老板们，纷纷破 产，并且背上了巨额债务，钢铁业也突然预冷，这个曾经被毫无疑问的列为国家支柱的产业，突然面临裁员减产，以及严重的产能过剩。资金实力最雄厚的中钢集 团，都开始深陷债务危机，而东北特钢更惨，已经第八次债务违约，数亿元债务没人接盘。董事长都上吊身亡，银行们迫切需要债转股，把这笔烂账转移给股民。而 与此同时，房地产开发商，和中国的房地产行业还在大幅扩张，上演着一出又一出的疯狂表演。地王、抢房、天价、离婚这样的词汇不绝于耳。
红木家具一直是中国民间收藏的宠儿，这个生意前几年也是相当的赚钱，给出的理由就是，这东西很少，物以稀为贵，所以买回家肯定升值？于是慢慢的水涨 船高，价格也是一路上扬，但到了2014年红木家具市场迅速降温，一路走跌，产品的市场价格与销量都处于下滑阶段，露出了多年来市场炒作导致价格虚高的真 面目，一些小企业纷纷停止生产。
《2015-2016年中国红木行业发展报告》显示，2015年我国有红木制品生产与销售企业近1.7万家，同比减少近35%，年产值达1000亿 元，同比下滑37.5%。2015年，我国累计进口红木90.43万立方米，同比减少56.01%，进口总额达10.71亿美元，约合人民币69.60亿 元，同比下滑59.43%。究其原因， 跟所有的产业一样，由于热钱的过度涌入，价格上涨太快，最后生产过剩了！
所以，看看近30年的经济发展，这期间我们经历了无数的泡沫，从家电泡沫、国企泡沫、服装泡沫、煤炭钢铁泡沫、造船泡沫，OEM代工泡沫、太阳能泡 沫，艺术品泡沫，好几次股市泡沫，这些泡沫膨胀的时候，哪一个不是有一堆看涨的理由，但最后结果又如何？身处其中的，无一不是一辈子的负债，这些泡沫无疑 都在说一个道理，盛极而衰，月盈则缺。没有不破的繁荣。任何东西资本一扎堆，就基本到了崩溃的边缘。而如今还在上演的泡沫，只剩下了中国房地产，所以理性 看待中国的房价，目前唯一没有破的泡沫就是这个了，反过来看，破裂后的资本溢出，反而全部集中于了房地产中，而这将成倍的积聚作死的动能。从3楼跳下来， 跟从20楼跳下来的结果绝对不一样。
我知道，尽管说了很多，但因为羊群效应，所以根本阻挡不了群众以及资金涌入楼市，我只希望，这些抱着希望，拿着几辈子积蓄冲进去买房的人，能够做到一点，那就是自负盈亏，承担风险，您赚了钱肯定揣到自己口袋，一旦赔了钱，背了债，希望不要去街头集体散步.
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提高自己的赚钱能力没有错，但是在共匪国这种土地经济／房地产经济的大环境下恐怕也很难有所作为，所以最好的办法是“提高自己的赚钱能力”，同时把目标锁定在出国／移民上。
