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Monday, 12 September 2016

中国的房地产泡沫坚不可摧?

在北京的饭局茶叙上,如今人们津津乐道的都是房价,每个说者的脸上,都洋溢着房价爆涨的喜悦和自豪!
有朋友前年底在西四环里花了不到5万的价格买了一套房,如今的房价己到了10万!有朋友去年在河北固安购房,每平米的价格是7000左右,如今己过了2万!今年初有朋友在天津武清购房,每平米的价格是1万上下,如今也过了2万!
北京楼市似乎永远没有什么不可能。这里有着最贵的项目、最庞大的购房群体,也同样有着最狂热的抢房潮。在深圳和上海房价直线上升中,对以北京为首一线城市的“唱空派”日渐消声,正转身投入浩浩荡荡的购房大军中。在经济越来越不景气挣钱越来越难的当下,人们发现,买房炒房是唯一致富暴富的途径!
截至9月5日,包括使馆壹号院、万柳书院、泛海国际、龙湖西宸原著和北京壹号院、红玺台等多个项目在内,北京10万元/平方米以上的项目成交已经达到304套,是2015年同期63套的近5倍;而单套1000万以上的住宅项目目前已签约3849套,创造了历史最高纪录。
金地华宸位于偏远的门头沟山区,刚刚赢得了一场“大满贯”。据开发商公开的数据显示,第一期推出156套房140平方米的四居,套均约800万元,从清晨6点就有客户陆续到场排队,上午9:30正式开盘后仅用了40分钟,156套房源便被“抢购”一空,平均每分钟售出4套,开发商当日将13亿元销售额收入囊中。
房地产有没有泡沫己不是人们再关心的话题,一位老板的观察和总结很有特点,他说如果按照人均收入来算,京沪深几乎没有什么人买得起房了,房地产泡沫早就应该破灭,之所以越吹越大甚至坚不可摧,是因为有银行托底,房地产泡沫一旦破灭,首先倒掉的是银行,然后就是政府,因而政府要竭尽全力不让这个泡沫破灭,这不是单纯的经济问题而是涉及到政权的存亡问题。
如果按市场规律来说,世界上没有只涨不跌的房价。但市场之外的政治因素,往往又在影响着房价。人们津津乐道的“中国模式”,其实就是中国奇特的房地产财富增长模式和房地产开发销售模式。一个十三亿人口的大国,完全照搬弹丸之地的香港经验,把财政收入跟土地出让牢牢捆绑在一起,这样的房价岂有不涨的道理?
9月7日,最新的数据显示:18家上市银行截至今年上半年末的个人住房按揭贷款余额合计为14.12万亿元,房贷业务几乎成为大部分银行信贷板块中的绝对主力。这个数字还不包括银行放发给房地产企业同样庞大的开发贷,今年多家银行均推出了“房抵贷”产品,额度大部分在300万以上,有的银行甚至没有上限。也就是说,银行正在默默地给火爆的房地产输送着巨大的杠杆。
过去说房地产绑架了中国经济,许多人不以为然。如今看来,房地产不仅绑架了中国经济,也绑架了银行,更绑架了政党!绑架了每一个贷款购房的家庭和个人!中国房地产市场从一开始就与居住无关,房地产没有真正的市场,只有真正的政治。
推动房价上涨的因素很多,除了货币增发、土地财政、政绩冲动之外,官场的贪腐也是一大因素。几乎每个贪官倒下,除了持续刷新贪腐纪录外,都有多套房产的罪证一并罗列,在让人大开眼界的同时,也令人黯然伤神。
在房价高企的今天,老百姓一辈子的积蓄可能买不起一套房,而贪官却拥有的大量房产,无形中给民众深重的无力感和挫败感。在房子就是硬通货的现实语境里,腐败官员坐拥如此之多的房子,不过是再次告诉人们,权力寻租,远比人们想象的更加严重更加可怕。
1979年底,广义的人民币供应量(M2)为1555亿元,2006年M2达到了创纪录的30万亿,2016年达到141万亿,10年时间又增长了5倍;与1979年相比,37年时间增长了近1000倍。
由于实体经济极不景气,如此天量的资金,只能在楼市打转,从而助推了房价持续飙升。在狂热的情绪传导下,人们似乎对数字失去了感觉,再贵的房子只要推出,总是被人一抢而空。
这样的神话,在日本曾经出现过。从1985年底到1990年初,短短四年多时间,日本城市地价增长了200%。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的1.5万倍。
用东京大学教授田村清彦的话来说:“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍,今天你买,明天他买,价格高涨,并且形成了一种连锁效应。”
这是所有日本人都难以磨灭的泡沫记忆,而从1990年开始,日本人为泡沫经济付出了巨大代价,所谓“失去的二十年”,是指泡沫破灭后,日本经济更是萎靡不振,二十年间,日本年均GDP增速只有0.75%。日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌,国民财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。
时隔20年之后,日本经济开始温和复苏,但日本地价和房价仍远远未回到当初的水平。以东京都市圈为例,2014年东京及周边地区一套公寓均价240万人民币(65平米左右),均价不到4万元。与中国对比,这一价格只能在北京深圳上海的郊区选房,日本的房屋面积都是套内实际面积,不存在什么公摊,土地是永久产权,东京的房价根本不敌北京上海深圳。
2015年日本东京都人均月收入达到580万日元,相当于27558人民币,而2015年,北京人均可支配年收入是48458元人民币,上海人均可支配年收入是49867元人民币,深圳人均可支配年收入是44633元人民币。
虽然中国的房地产市场是一个半市场化的市场,市场价格的形成不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。房价运行机制中牵扯到了太多的利益博弈,因此价格形成远远不是供需平衡那么简单。但是总有一天市场的力量会强大到任何利益集团都无法抵挡的地步,房地产泡沫的破灭只是早晚的事情.
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据说,共匪拥有的财富是130万亿元左右,等到它把这130万亿元财富都耗尽之后,你看它会不会垮台?
你以为它可用的资金弹药是无穷无尽的吗??