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Wednesday, 14 September 2016

作为提款机和维稳器的房地产

围绕现行房地产市场的一系列制度不变,大陆房地产市场的基本格局也就是高价位,并不会得到缓解,需要追问的是,为什么要采取这样的制度设计。
大陆近30年的经济发展,发生在特有的空间和条件之下。包括此前30年的对外封闭,长期的城乡二元隔绝、和所谓的计划经济体制,市场化的进展和对外开放的地理条件,使得大批人口由乡村而城市,由内地而沿海。经济发展和城市化进程,共同带来了对于房地产的旺盛需求,刺激了房地产的持续发展。
然而,正如许多人士指出的那样,现行的房地产模式也有着相当的弊端:如精心维持的高房价和户籍制度的共同作用,绝大多数流动工人(农民工)并不能真正定居下来,造成了7000多万留守儿童这样的悲惨存在;
过高的房价也在持续地损害经济发展的潜力。简单来说,现行房地产模式并未能有效地满足城市化过程中的大部分需求,反而成为了经济、社会乃至政治问题的一部分。
大陆近30年的有限市场化及其带来的经济发展,是在原有体制大体维持的情况下展开的,其中与房地产相关的,首先是土地制度,其次是户籍制度,人们习惯地将这些制度当成是前提,而不是问题来思考,从而不假思索地接受了现有模式。
很少有人想过,大陆的房地产模式能否有另外一种可能,在此,不妨让我们抛开特有的制度约束,对比其他国家的类似发展进程,假如没有相关的制度约束,随着市场化进程和经济发展,或许会是这样一种面貌:
首先,工商活动的分工合作,会促使相近产业的企业和人员逐渐集中,一方面会形成若干超大都市圈,一方面,则在这一超大都市圈内,形成若干以产业为基础,以地域籍贯为纽带的聚落;
同时,大批劳动力将通过流动务工而逐渐定居下来。在这一过程中,大量土地由农业等用途转为工商住宅等用途,北京等城市的建成区将是现在的数倍之上,而在另一方面,原有的住户则会因个人就业和居住条件等原因,逐渐移出新形成的功能区域。
这样的想像并非面壁虚构,而是差一点就实现的事实。 1983年,几个温州人在南苑乡马村赁房搞服装加工,销售。很快,越来越多的温州人聚集到了这一带,形成了显著的集群效应,到1994年10月,大红门地区以温州人为主的外来人口突破11万人,是当地农民的7倍之多,也为当地的农民提供了不菲的收入,仅靠房租一项,当年东罗园等村的5600余户农民就增收3000万元。
不难设想,该地的集群规模还将随着进一步的经济发展和城市扩张而急剧膨胀,最终,会形成一个以服装为核心业务的区域商业中心,一片围绕该中心的产业基地,以及依附于该中心的从业人员聚落。
遵循这样路径发展,相比现状,会有更大得多的好处:从经济发展而言,自然演进的工商聚落,会具有更便利的发展条件,更多的创新机会;从个人福利而言,劳动力更容易从流动到定居,类似7000多万留守儿童的现象将不复存在;
普遍的定居,还将带动更大规模的房地产发展,而不是回乡兴建居住率低下的住宅,更能提高资源配置的效率,也为长期的经济发展提供更多的动力。即使是从政府收益的角度,这样的路径也应该是有利的,毕竟,更良性和更可持续的经济发展是可欲的。
不过,现实却恰恰相反。 1995年,当地出动机关干部、执法人员3000余人,对「浙江村」进行了一次规模空前的大清理。摆上台面的治安或秩序理由并非根本,因为这本就是政府的基本功能,无论怎样的产业和人员聚集均应加以满足。在笔者看来,真正让统治者难以接受的,是这样的自发演进对于现行制度的冲击。
在现行制度下,乡村居民的身份属性、农村土地的集体性质,基层政权的治理结构是三位一体的存在,通过这样的捆绑,体制就能保持从身份、经济到政治上对在地居民的直接控制,并通过这一控制满足基层治理。市场化的出现,需要人员、资本、产品和信息的快速流动,对现行制度势必会造成冲击。
假如如果土地是私有且可流动的,上述的捆绑将不复存在,外出务工的农民,可以将家乡的土地卖掉,作为进城的第一笔基金,而在城市周边,随着外来人口的持续增加,集群效应的不断发酵,土地势必大为升值,相当部分在地居民将会在获得土地收益后离开该区域,无论是哪一种情况,对于现有制度而言,这将意味着极权体制从最基层的动摇。
也正因此,当局并不愿意土地私有化,同时也就必然会警惕「浙江村」这样的新生事物。压倒性的外来人口优势,以地域籍贯为纽带的自治社会,会对基层治理结构带来颠覆性的冲击,从而,捣毁「浙江村」并将之导入政府管制的轨道,也就势在必行。
如今,大红门一代已经转型成了兴旺的服装贸易区,而其周边耸立的,已经有数个大型楼盘社区,以当局的意愿,一切都有条不紊地进展着。
「浙江村」的命运,其实早在20年前就预示了此后的房地产模式乃至「中国模式」:市场化的发展不能威胁到既有的极权控制体系,而是要被逐步分解并纳入到既有的控制体系之中。也因此,不会有土地私有化,也不允许自治社区的出现,通过土地垄断并因此维持高房价,不仅可以从中攫取到经济发展的大部分份额,同时也就形成了有效的进城壁垒,有助于体制逐步消化人口流动带来的冲击,哪怕为此付出7000多万留守儿童的代价也在所不惜。
在这个意义上,现行房地产模式不仅是提款机,还是维稳器,每一个为此付出高价的购房者其实也是在为这个体制的运行买单.
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土共其实是在用高房价压榨所有的屁民.所以可以说:共匪坏透了,坏到骨子里了。
但是你还是可以做到:惹不起,走得起,就看你愿不愿意走。