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Thursday, 17 May 2018

调控套路深


调控本来就是政府对市场的干预,本不该存在。中央要调控,地方能不执行?但怎么执行是有讲究的,要讲究策略和技巧的。有的迎合上意,有的阳奉阴违;有的真调控,有的假调控;有的严,有的松。美其名曰:因城施策。但基本套路是一样的,就是限购限价限售限贷等通用手段。
因为调控多了,所以,各地也有了“经验”,掌握了调控的精髓,主要是采用递进式调控的套路,分步实施层层加码。如何加码,那太有讲究了,关键是掌握好度。加得太松了,一看就是在应付;加得太严了,楼市真被弄残了怎么办?如燕郊因用力过度,房价腰斩,这也是政府所不愿看到的。

不知是因房价上涨才导致调控还是因调控而导致房价上涨的,抑或两者皆而有之,既因房价涨而调控,也因调控房价涨的,反正你中有我我中有你互为因果很难界定。对于中央来说只要完成经济托底任务,房价是不允许过快上涨的。而对于地方政府来说,房地产是命根子,靠土地财政生存,卖地收入甚至是一些地方政府主要收入来源,没有房地产可怎么活啊?所以,不可能自己把自己堵死,总是要留口子和余地。
有的城市名为抢人实为卖房,一些城市放宽户籍准入条件,连中专生都可落户,几乎零门槛。西安更人性化,在校大学生只要学生证和身份证就能在线办落户。西安1年多一点时间,人口就激增65万人,相当于一个中型城市规模。65万人需要的居住面积约2500万平方米,而西安2016年竣工的住宅面积才1251万平米。
外地人落户之后就有购房资格,抢人政策变相放松调控。但在中央调控高压态势之下不敢明着放松调控,所以用抢人这招,高,实在是高。

中央要求调控,虽然地方政府一万个不愿意,但不调控肯定是不行的,乌纱帽是保不住的。最近12个城市因为房价上涨太快调控不力而被住建部约谈。所以,别说不调控,调控不力都不行的。
绝大部分城市调控对本地人和外地人进行区别化对待,明摆着搞户籍歧视,如本地人可购两套房,而外地人购房门槛高,只能购一套房,且要有缴纳社保年限的要求。也有城市一视同仁,如2017年西安限购政策,不管是本市还是外地户籍,每个家庭只能购买一套房。先不说限购政策对不对,至少限购政策是公平的,这就很难能可贵了,这是打其他城市的主政者的脸,汗颜不?
政府套路深,总会有政策能刺激房价让你为国接盘。21世纪什么最值钱?韭菜。

昨日,因万人空巷抢房而闻名于世的成都终于调控升级了。
1、成都的限购对象不再是人,而是以家庭为单位。以人为单位进行限购,等于没限购,怪不得一家三代齐上阵摇号抢房。
2、对成都各区差异化调控。
·对最热闹城区天府新区成都直管区和高新区南部园区,需要有上述区域户籍或者当地24个月的连续社保即可购房;
·对次热门的高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区,需要有上述区域的户籍,或者在以上区域的24个月社保可以购房;
·其他地区只需要本市户籍或本市12个月社保即可。
3、成都籍居民家庭拥有两套住房,单身拥有一套住房,禁止在第(1)和第(2)区域买房,但仍然可以在其他区域买房。
4,落户成都的外地人,如果要买入第(1)和第(2)区域房产需要有当地连续12个月社保,买入其他区域则不受限制。

前一阵子,丹东受朝鲜“改革开放”的“利好”刺激,一天房价涨50%,终于出台调控政策,内容如下:
1、丹东新区限购,老区不限购。
2、非本地户籍人员在限制区域内购买住房自签订商品房买卖合同备案满2年并取得不动产权证书后,方可上市交易。
3、二手房不限购。
4、公积金贷款的异地购房客首付调整为50%。
这那里是调控?这不是限购是导购。
还是一样的配方,还是熟悉的味道,调控套路深,我要去炒房。

限购虽然让一些人失去购房资格,但购房需求并没减少,因为限购是制造稀缺概念,使得本来没有买房计划的人都着急买房,不买就浪费购房资格,限购抑制了一部分需求之后又激活了另一部分需求。
限售就相当于股市T+1交易,当天买入当天不能卖出。房子买入或拿到房产证之后若干年才能出售,减少流动性从而增加持有成本,但也因此而使二手房房源减少,造成供需不平衡。
限价是政府定价,简单粗暴,控制新房价格,但因为脱离市场行情,造成一手房与二手房倒挂,导致全民抢房。

“中国政府网”全文发布“国务院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知”(国办发(2018)29号)。这是中美贸易战的重要成果之一,也是政府的自我革命,清理政府自己出台的文件。依法平等保护各类产权,目的是增强市场主体创业创新活力和投资意愿。如果没有明确的产权保护谁还愿意投资啊。
哪些文件在本次清理之列:
有违平等保护各种所有制经济主体财产所有权、使用权、经营权、收益权等各类产权的规定;
不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定;
在市场准入、生产要素使用、财税金融投资价格等政策方面区别性、歧视性对待不同所有制经济主体的规定。
值得注意的是,文件特别提到了“不当限制企业和居民不动产交易”,并把它列入了清理的重点。商品房“限购限价限售”政策就是“不当限制企业和居民不动产交易”,是非法的,是政府在违法。《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”政府限售就是违反了“物权法”中所有权人对自己不动产处分的权利的条款。
这也就意味着未来商品房“限购限价限售”都将统统取消。因为这些所谓的调控政策不仅没有达到控制房价的效果,甚至是负效果,而且违背相关法律。我之前也是一直极力反对“限购限价限售”,政府没有权力对个人拥有的普通商品房实施“交易限制”,莫非我的观点又被高层注意到了?

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