今天，如果您是一位房屋按揭贷业务的优质客户，可能享受的是银行申请名单上更靠前的位置。未来，您或许可从银行拿到更低的利率，但房屋被抵押给了一家券商，而直接借钱给你的，可能是公积金中心，或者，一位买养老险的大妈。
这是一个MBS(Mort-gage-Backed Security住房抵押贷款支持证券)的理想模型。起源华尔街的这个金融产品，旨在增强房贷资产的流动性以增加金融机构对个人住房贷款投放能力，或许将改变未来中国住房市场的生态。
9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了对与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。
尽管放松房贷更吸引房地产市场的眼球，但还是有许多观察者将焦点放到MBS、长久期金融债券这类关键词上。
“既是救市，也是改革。”民间独立金融智库IMF首席经济学家江勋说，“我认为9·30新政中放松房贷只是解除了过去不正常的行政调控，真正核心的 是对地产金融开源，尤其是鼓励MBS。”这与9月初央行向上市开放银行间市场一脉相承，相当于从需求和供给两个方面给房地产开了两扇门。
经济观察报获悉，MBS业务已经在交通银行、招商银行等多家商业银行内部开展调研，但尚未有推出时间表。
知情人士透露，交通银行在今年3月份就开始进行相关业务调研，并计划发行首单规模为70亿元的RMBS(个人住房按揭贷款资产证券化)，“工作一直在推进，央行9·30发文后，可能会提速”。
中国商业银行体系负债与资产间的流动性失衡问题正日益严重，而直面和运用资产证券化，比如推出MBS,被业界认为是解决该问题的良药，MBS一方面 解决了商业银行流动性失衡问题，另一方面又给盘活房地产融资市场提供了巨大想象空间，它对于“金融资源优化配置，盘活存量”以支持实体经济发展的作用，或 许超越了金融创新产品本身。
MBS提速十万亿想象空间
知情人士透露，有望在9·30新政后发布MBS产品的银行中，交行赫然在列。
早在今年3月，交行对内发布了一条调研通知，拟启动的全行首单RMBS，并要求旗下各分行上报各自的资产证券化规模。
所谓RMBS，是指银行选定部分个人住房按揭贷款设立资产包，将资产包中的每一笔贷款及其附属担保权益转让给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式发行受益证券，并以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益。
例如，有人两年首付30万买了一套100万的房子，基准利率借贷30年，两年还款本金6万，房屋当前市值150万。这时，银行如果把按揭贷款64万 打包做成MBS，抵押品充足，发行利率取5%发行，这样银行就顺利拿回所有贷款本金，腾出贷款额度，并将风险转移到证券市场，同时每年可以获得固定息差 (房贷利率-MBS利率-发行费用)。
一位交行内部人士介绍，该行首单RMBS试点规模约为70亿元，发行成功后，相应释放的贷款规模原则上仍归贷款原发放分行使用。
交行总行在当时的调研文件中提及，拟优先选择满足以下条件的分行开展试点：一是房贷业务管理规范，无重大违规事件或严重假按揭项目；二是2014年 新发放房贷定价高于全行平均水平，定价趋势向好；三是能贯彻落实总行2014年业务结构转型要求，小微和消费贷款业务发展良好。
上述交行人士介绍，该项业务主要是由总行统筹，分行上报试点。“数据包已经来来回回传了好几次了，但是对贷款资产质量评估相对谨慎，再加上当时很多业务给全行新系统上线让路，所以之前进展并不太快。”
另悉，具有很强创新能力的中信证券，接受某大行委托已完成了一单MBS业务的产品方案，但尚未公布，并在寻求更多的银行合作。据悉海通证券、国泰君安均有参与类似业务。
一家正在积极寻求该项业务的券商固定收益部负责人说，在政策层面，一方面是央行的推进，另一方面是呼之欲出的《资产管理机构资产证券化征求意见稿》，都在加速MBS的出台。
过去，国内商业银行仅发行了3笔MBS，第一笔是由2005年建设银行发起、中信信托受托发行了国内首笔MBS——建元2005-1个人住房抵押贷 款证券，总规模达到30亿元。此后，建行又发起了总额40亿的建元2007-1个人住房抵押贷款证券。今年7月，中国邮政储蓄银行发起的“邮元2014年 第一期个人住房贷款支持证券化产品(RMBS)在银行间市场成功招标，总规模达68.14亿元”。
南方基金固定收益部负责人对本报表示，该公司曾经在2005年购买过国开行和建行的资产证券化产品，“收益肯定要高于短融低于信贷，但流动性很差”。
做不起来的原因有政策不持续、市场冲动消退，最主要的是中国金融市场不够发达、利率尚未完全市场化导致MBS产品的二级市场交投不活跃、投资者寡。
地产的新金融时代
今时不同于往昔。
一直以来，推出MBS等资产证券化产品的政策时机和市场冲动总是不合拍。2011年上半年货币政策收紧的情况下，商业银行迫于规模、资本、利润的压 力，希望通过资产证券化出售资产，但监管部门认为时机不妥。一旦允许商业银行尝试信贷资产证券化，商业银行就可以在不突破总规模的前提下，通过不断出售贷 款来不断放款，无疑增大了央行对社会融资总量调控的难度。2012年中，整个宏观经济的背景和形势都发生了变化，和上一年上半年的情形已然不同。政策时机 到了，但市场冲动却少了。但现在，政策时机和市场冲动都有了。
招商证券的报告认为，2013 年底信贷资产证券化次级自留比例大幅下降将极大促进银行开展资产证券化的热情，当前国内约10万亿元的按揭贷款证券化前景广阔。
新城控股高级副总裁欧阳捷说，今年一二季度，很多房企尤其是中小房企面临着资金链的问题，其中最要命的倒不一定是限购，而是银行惜贷、个贷放款周期过长，导致企业资金难以回笼。
早在今年5月，央行就要求各家商业银行加大对自住型购房需求的贷款支持力度，但是最终雷声大、雨点小。“虽然个贷业务风险相对较小，但在银行头寸紧 缩的环境下，商业银行考虑对这项利润有限、久期过长的业务并不感冒，因此行长(央行副行长刘士余)的喊话见效甚微。”一位国有大行人士说。
兴业证券首席宏观分析师王涵在10月8日的电话会议中提及，“为什么今年以来银行对于按揭贷款比较谨慎？核心的原因是商业银行存款转理财，使得负债 端不稳定性越来越高，资产端对于久期相对较高的按揭贷款配置意愿降低。这种久期错配的问题只能由资产证券化解决，具体来说是中国版的RMBS。”“这次 MBS业务开展的背景，是针对全行信贷规模持续紧张，为盘活存量、腾笼换鸟，解决部分分行个贷业务积压严重的问题，结合全行本年度信贷资产证券化业务计 划。”前述交行人士称。
某四大会计事务所参与过MBS业务的人士说，MBS业务从理论上，可以给银行带来几个好处，一是将个贷转移至表外，减少负债，增加现金流；二是赚取贷款利率和MBS利率之间差价，甚至通道中介费；三是降低了过去银行在个贷业务长期资产和短期负债的匹配难度。
“美国2001-2006年周期与中国当前相似，企业部门负债率高、银行杠杆率高。居民端资金充裕，但限于银行杠杆高的问题而无法通过存贷款渠道为 企业改善资产负债表。所以美国选择的路径是通过证券化企业的资产并由居民端购买。这种路径下，企业获得资金，投资新产能。”王涵说。
在美国，住房抵押贷款证券化在完成利率市场化之后快速发展，MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元，同期住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%，极大促进了美国金融市场和房地产市场的发展。
在中国，到目前为止，个人房屋贷款的余额已达10万亿左右，这是MBS潜在的存量资产。
在MBS业务中充当中介机构的券商和基金，似乎都对这项创新业务表示出了浓厚的兴趣。
一家正在与多家银行洽谈MBS业务的大型券商固定收益部负责人说，短期内受限于规模，作为发行人和受托人的券商可能并不能获得太多的收益，但长期来看，利润会可观。另外，参与这类业务，也为未来银证资产证券化合作积累宝贵经验。
“据不完全统计，2014年个人房屋贷款余额达到了10万亿元左右，如果按照一半额度发行MBS，相当于市场重新获得4~5万亿的流动性。考虑到银行随之对个贷业务积极性的增加，个贷规模会大幅提升。”杭州一位房地产基金老总说。
“从发行人的角度，即便收取0.1%的通道费，那就是数十亿、甚至上百亿的收入。”上述房地产基金老总说，关键是看能否找到风险要求高、收益要求低的资金。
“各大银行都在稳步推进资产支持证券业务的发展。目前MBS主要在银行间发行，到明年应该会呈现较大的效果，此后随着利率市场化推进、投资者趋于多元化，有望增大整体市场规模。”中信证券一位知情人士称。
“MBS和REITS这两项呼吁了多年的金融业务，将改变房地产市场的资金来源。MBS的核心是，证券化后，资本将是全球化的。如果考虑到沪港通的 推进，个人住房按揭贷款，将获得极低的资金成本。获得这些融资道后，银行只要稍稍让出0.5个点的利差，就可以把现在10万亿的贷款资产存量放大到20万 亿甚至更多。”前述基金人士称。
现实骨感
某大型券商固定收益部负责人告诉本报，除交行外，数家国有大行都在制定MBS试点方案，其中建行和招行均有过类似的业务尝试，“今年7月，中国邮政储蓄银行发行了一款MBS，目前还有数单产品由银行上报管理层。”
“从国外的经验看，MBS在房地产市场扮演非常重要的角色，但是国内市场有大量短久期高收益的产品，MBS动辄10年以上的期限，和相对较低的收益率，如果没有像两房那样的投资者，很难做大规模”。一位四大会计师事务所人士表示。
经济观察报了解，国内数家大型券商均参与到交行MBS方案的制定工作中。其中一位券商人士透露，“实际上产品雏形已经完成，但由于这类产品期限设计一般在10~15年之间，利率相对偏低，销售前期沟通的效果尚不明显。”
浦发银行的报告还称，MBS的发展不会一蹴而就：第一，目前市场短久期、高收益的替代性资产较多，在投资者风险偏好较高时，MBS资产可能缺乏吸引 力；第二，在整体金融机构的负债久期下降时，长久期的MBS资产寻找资金对接难度较大；第三，过去10年是房地产的繁荣期，微观定价中缺乏违约率、提前偿 还率等参数的可靠经验估计。
兴业证券王涵认为，央行要推动资产证券化来稳定房地产市场，实际上有两条路径：一是央行通过贷款给国开行，而由国开行来购买商业银行的资产证券化产品，也就是中国版QE；另一种是居民端自愿购买资产证券化产品，从而银行得以腾出放贷额度发放更多按揭贷款。
浦发银行10月9日发布报告称认为，MBS未来或成为中国央行定向刺激的渠道。可能的运作模式是由国家开发银行来购买市场发行的MBS债券，并以此 为抵押品，向中国央行申请PSL实现融资。“如果能金融机构自营，做成理财产品，这个前景还是相当大的，但关键看政策的支持力度。”上述四大人士说，“从 负债规模和负债端久期、风险偏好来看，保险类资金、银行可能是比较合适的买家。”
王涵亦认为，要提升居民端购买资产证券化产品的意愿，一方面需要银行间利率的下降，带动理财利率下行；另一方面贷款利率不能下降太快，因为这将直接决定资产证券化产品的收益率。
除了买家难找之外，MBS本身可借鉴的经验尚少，使得该产品的大规模发行和交易亦存在障碍。
“由于MBS产品对资产包质量要求较高，抵押权批量变更手续较为复杂，对银行的基层单位而言，一是贡献出了优质的个贷资产，其二也大大增加了工作量，如果总行没有明确将该业务与考核挂钩，下面也没有很强的动力。”一位国有大行上海某支行零售业务负责人说。
上述人士说，“由于一笔房屋按揭贷款的还款时间可能在1~30年之间的任何一年，一旦出现提前还款，MBS的现金流则出现不确定性。再包括产品本身的定价机制等等问题，MBS大规模发行仍然需要长时间的实践经验。”
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呵呵，真来10万亿进楼市，信的不是sb就是sb
与次级贷有某些共性
兲朝版的次贷危机即将上演，这一波带走的起码是数百万家庭的幸福生活。
非常 非常 非常的危险。
这不就是次贷吗？换个方式贷款规模没了，工行打包成资产卖给建行，建行同样做卖个工行。贷款规模都没了，又可以放了？
银行负债成本高，七折放房贷都是亏损的，大致要八五折才能保本。那么自然没银行会主动执行那个七折房贷政策，毕竟商业银行还是以盈利为目的的。
于是乎，央行为了让七折房贷政策执行下去，就借mbs做为通道自己买入银行的房贷资产。这样银行高兴了，他们只是赚个通道费，自然就愿意给房贷打折；买房的高兴了，他们能以七折贷款，降低了购房费用；政府也高兴了，房地产暂时崩不了盘，给改革赢得了时间。
请教，那像你说的各方都高兴的结果，那这种多赢的做法有什么不良后果吗？
这不就是次贷吗？换个方式贷款规模没了，工行打包成资产卖给建行，建行同样做卖个工行。贷款规模都没了，又可以放了？
这就是换个说法的次级贷！
次级贷会破坏整个市场经济环境，基本可以理解为经济危机
没了规模限制，银行在不负责任审核，房贷就成一堆垃圾资产，这要爆发次贷危机，还是大众自己接盘，等于用大众的理财资金推动房地产继续发展，饮鸩止渴，太狠毒了点吧
涨的时候大家赚钱，跌的时候国家兜底，完美。
干，为什么要学美帝的坏榜样？
按揭的大规模还不了，整个金融体系奔溃…
基本就是这个套路，公积金不就是国家管理的从每个工薪阶级人员那剥削的一比政策性资金，用来稳定市场也是国家的决策，估计还有各种理财资金池也会跟投吧，最终这些钱还是大众手里的钱，用自己的钱把自己的房子炒上去，生活成本炒上去，so，大家都乐呵呵的往坑里跳吧
新资料片崩溃前夕开始了呀。中国的房地产是建立在一个谎言的基础上。就是刚需。如果你是刚需，房地产商告诉你，快来买，不买就买不起了。如果你不是 刚需，房地产会告诉你快来炒，炒高了会有刚需接盘。问题是刚需从何而来?进城务工的农民工?刚毕业的大学生?还是家里有几套房的人。显然这些都不是。也就 是说真正的刚需比房子少多了，这几年大力建房，刚需越来越少。所以房价上涨不利，上涨不利就骗不了非刚需炒房的人投资。而房价太高需求房子的人又买不起， 买不起房子但是需要房子的人怎能算刚需。于是国家忍不住出台政策，贷款七折。问题是这样银行就不赚钱。银行放贷意愿不高，怎么办呢。让银行把贷款打包给券 商。
只是还有最后一个问题，当房价进入下行通道，那么券商能卖得出去么？
我朋友说这个通道内出去的”房贷证券“，会进入二级市场，然后。。。就无需多说了，这个口一开，太危险，长远的看房地产不可能良性发展了，无论涨或者跌。
要是能把这些债券打包卖给台湾，祖国统一指日可待
要是能卖给日本、美国、欧洲，那南海问题也解决了
欠钱的是大爷
那个。。。。你很聪明，因为美国就是这么做的！
他们在次级贷危机后，就由政府出面把次级贷买下打包，换了个名字，向中国等其他国家卖！我们公司经手过中间的环节。。。
但是现在的中国没有那个实力强迫其他国家买中国的国债，所以这条路对我们没有用！
另一则消息说国开行可能会充当两房的角色：
前一阵台湾那边爆出很多金融业的消息：
1.国民党政府对于两岸金融相关的一律放行，让企业自行决定是否合作，不用审批；
2.台湾的银行好多把资本都投资到大陆来了，用台湾民众存的钱在大陆放贷；
3.连胜文竞选台北市市长，提出的一个纲领是，把台北市政府的债务证券化，开放全世界资金申购，大陆资金、香港资金也可以购买；
绿营的人都骂翻了，认为这些都是彻彻底底的卖台计划
我还觉得绿营在臆想呢，现在看来这是一盘大旗啊，如果2016马英九下台之前，两岸的金融业互相抵押担保
那无论2016以后谁上台执政，台湾仍然必须保持和大陆友好的态度，否则钱就拿不回来了………
如果中国的券商有国家给拍胸脯，你随便玩，玩砸了我就去卖给美国政府，中国券商也会玩着呢！
至少在金融领域，中国人的智慧和能力绝对不低于美国人
但是中国没有美国的霸主地位，所以美国能玩的，我们玩不起
二级市场太可怕，里头大部分都是资金池在运作，政策口一开就不好收了，有没魄力承担房地产崩溃的疼痛，哪会有一直兴旺的产业？小病拖成大病，哎
房贷基本不赚，有些打折会亏，计算需要折现。很多城市不给房贷都是从股份制银行开始，要是能赚钱他们会停？只有四大行全国没有停过，最多是不好贷而已，也是撑个门面，要是为了利润舍脸，早都停完了
我这种屁民都知道这样开放次贷很危险……这要真实行就是一波大涨啊
转移风险啊。。只是银行要少赚一部分银子了。
就是你跟银行贷款买房，银行把这笔贷款权益打包成金融商品卖出去呗
所以这文章一上来就说了，“优质”
不优质的就是次级贷款，美帝已经玩过一次了……
楼上那些危言耸听的，呵呵了。
次级债以及衍生出的次级危机，虽然和MBS有千丝万缕的联系，原罪在于次级而不在于MBS，MBS是金融市场重要创新，你们一方面骂着金融机构不思进取，另一方面有所创新又开始危言耸听，呵呵。
把房贷做成股票让老百姓来买，银行解套。老百姓来抗房价风险么？是不是这么个理解
美国用血泪历告诉你，这是屎，吃不得
你偏偏不信，非得尝一口
对买房应该是有利的，贷款会容易些，可能利率还会便宜。
是不是意味着楼市真是不行了，要让大伙分担坏账风险了？
在金融创新、房贷市场发展和金融监管等方面———美国次贷风波爆发以来，无论从全球资本市场的波动还是美国实体经济的变化来看，次贷之殇在美国乃至全球范围内都不容小觑。对于中国来说，这场风波为我们敲响了居安思危的警钟!
房贷怎么会不赚，一般银行和开发商都有合作的，开发商先从银行贷款，然后建楼，然后再贷款给消费者买楼，钱再还企业，企业再还给银行，一笔钱能赚两次会亏？只要钱是流动的，流动越快银行越赚，因为本来就是一笔钱，银行最怕的是没人贷款或者贷款人还贷能力不行
我书读的少，大概理解了下就是银行把房贷的风险转嫁给证券市场，还能额外收息，一旦房地产泡沫破裂，直接拉金融市场一起死的节奏？
银行发现现在的楼市风险太高，想转移出去了，现在谁买房就是做接盘侠，哈哈
并不是接盘，楼上已经有人说了，这是创新！ creative!
通俗的来理解是这样：打个比方，银行以年利率6%贷款给你20万，放款后再把这笔债权以年利5%卖给另一个投资者，这样银行一毛钱也不用出，还能净 得1%的利息钱，只是如果你无力还贷了谁来给这个投资者兜底？另外美国次贷危机不就是这么搞出来的么？小川这个垃圾卖国贼就这么不信邪非得再吃一次屎？
正经银行会把优质客户的房贷做MBS，这样的客户即使在房地产泡沫破裂后，在一定程度上也是可以继续还贷的，这样整个系统的风险就小一些
二逼银行会把自己当中介，左手出钱收借条，右手出借条收钱，自己赚比中介费，“风险？风险是什么？可以吃吗？”
第2行只是我自己的理解啊
这个时刻，赶紧先卖两套压压惊~
美国的次贷危机，兔子还没玩够。
想玩来一次重蹈覆辙？作死的节奏！
那么问题就来了：平民百姓该怎么办？
想的美，到时候大量资金外逃，国内经济崩盘，还月入10万呢，你就失业吧，结果就是你照样还不起6000。
别光看美国是个低福利水平的国家，人家至少还有食品卷这种东西可以领，在中国要出现大面积失业你吃饭都成问题。
这是政策的方向，具体的政策还没定下来呢。基本就这思路，央行打通货币市场和信贷市场，否则怎么搞定向降准？
美帝的制度这么成熟，还不是把自己玩死了
天朝连个股市都没办法做好，还学美帝玩火，我觉得肯定要跪。。。
难不成你以为中国现在很稳定啊？
经济有房地产这个大炸弹，政治有腐败这个顽疾。习、李上台的时候可是亲口说的“腐败问题不治理就是亡党亡国的根源”，这些中央都清楚的很，但是问题就像奥巴马政府那样，你知道问题是什么，和你能解决问题压根就是两个没多大交集的命题。
世界局势又是越来越乱，简直就是内忧外患。
次级贷只是一种工具而已，关键看怎么使用。我认为次贷危机爆发的本质是美国的低储蓄率，中国家庭储蓄率这么高，离危机还很远。
说起来容易做起来难，日本当年就是自己挤的泡沫，实际上如果死撑，日本的房地产泡沫至少还能拖延十年再破裂。你敢想象那有多恐怖吗？
多亏了那一届日本政府给自己揽上了骂名，至少日本现在还是一个比较富裕的发达国家，但是都30年了，日本可是还没恢复过来啊，这样的例子也很恐怖，谁敢学啊？
这是一个MBS(Mort-gage-Backed Security住房抵押贷款支持证券)的理想模型。起源华尔街的这个金融产品，旨在增强房贷资产的流动性以增加金融机构对个人住房贷款投放能力，或许将改变未来中国住房市场的生态。
9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了对与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。
尽管放松房贷更吸引房地产市场的眼球，但还是有许多观察者将焦点放到MBS、长久期金融债券这类关键词上。
“既是救市，也是改革。”民间独立金融智库IMF首席经济学家江勋说，“我认为9·30新政中放松房贷只是解除了过去不正常的行政调控，真正核心的 是对地产金融开源，尤其是鼓励MBS。”这与9月初央行向上市开放银行间市场一脉相承，相当于从需求和供给两个方面给房地产开了两扇门。
经济观察报获悉，MBS业务已经在交通银行、招商银行等多家商业银行内部开展调研，但尚未有推出时间表。
知情人士透露，交通银行在今年3月份就开始进行相关业务调研，并计划发行首单规模为70亿元的RMBS(个人住房按揭贷款资产证券化)，“工作一直在推进，央行9·30发文后，可能会提速”。
中国商业银行体系负债与资产间的流动性失衡问题正日益严重，而直面和运用资产证券化，比如推出MBS,被业界认为是解决该问题的良药，MBS一方面 解决了商业银行流动性失衡问题，另一方面又给盘活房地产融资市场提供了巨大想象空间，它对于“金融资源优化配置，盘活存量”以支持实体经济发展的作用，或 许超越了金融创新产品本身。
MBS提速十万亿想象空间
知情人士透露，有望在9·30新政后发布MBS产品的银行中，交行赫然在列。
早在今年3月，交行对内发布了一条调研通知，拟启动的全行首单RMBS，并要求旗下各分行上报各自的资产证券化规模。
所谓RMBS，是指银行选定部分个人住房按揭贷款设立资产包，将资产包中的每一笔贷款及其附属担保权益转让给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式发行受益证券，并以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益。
例如，有人两年首付30万买了一套100万的房子，基准利率借贷30年，两年还款本金6万，房屋当前市值150万。这时，银行如果把按揭贷款64万 打包做成MBS，抵押品充足，发行利率取5%发行，这样银行就顺利拿回所有贷款本金，腾出贷款额度，并将风险转移到证券市场，同时每年可以获得固定息差 (房贷利率-MBS利率-发行费用)。
一位交行内部人士介绍，该行首单RMBS试点规模约为70亿元，发行成功后，相应释放的贷款规模原则上仍归贷款原发放分行使用。
交行总行在当时的调研文件中提及，拟优先选择满足以下条件的分行开展试点：一是房贷业务管理规范，无重大违规事件或严重假按揭项目；二是2014年 新发放房贷定价高于全行平均水平，定价趋势向好；三是能贯彻落实总行2014年业务结构转型要求，小微和消费贷款业务发展良好。
上述交行人士介绍，该项业务主要是由总行统筹，分行上报试点。“数据包已经来来回回传了好几次了，但是对贷款资产质量评估相对谨慎，再加上当时很多业务给全行新系统上线让路，所以之前进展并不太快。”
另悉，具有很强创新能力的中信证券，接受某大行委托已完成了一单MBS业务的产品方案，但尚未公布，并在寻求更多的银行合作。据悉海通证券、国泰君安均有参与类似业务。
一家正在积极寻求该项业务的券商固定收益部负责人说，在政策层面，一方面是央行的推进，另一方面是呼之欲出的《资产管理机构资产证券化征求意见稿》，都在加速MBS的出台。
过去，国内商业银行仅发行了3笔MBS，第一笔是由2005年建设银行发起、中信信托受托发行了国内首笔MBS——建元2005-1个人住房抵押贷 款证券，总规模达到30亿元。此后，建行又发起了总额40亿的建元2007-1个人住房抵押贷款证券。今年7月，中国邮政储蓄银行发起的“邮元2014年 第一期个人住房贷款支持证券化产品(RMBS)在银行间市场成功招标，总规模达68.14亿元”。
南方基金固定收益部负责人对本报表示，该公司曾经在2005年购买过国开行和建行的资产证券化产品，“收益肯定要高于短融低于信贷，但流动性很差”。
做不起来的原因有政策不持续、市场冲动消退，最主要的是中国金融市场不够发达、利率尚未完全市场化导致MBS产品的二级市场交投不活跃、投资者寡。
地产的新金融时代
今时不同于往昔。
一直以来，推出MBS等资产证券化产品的政策时机和市场冲动总是不合拍。2011年上半年货币政策收紧的情况下，商业银行迫于规模、资本、利润的压 力，希望通过资产证券化出售资产，但监管部门认为时机不妥。一旦允许商业银行尝试信贷资产证券化，商业银行就可以在不突破总规模的前提下，通过不断出售贷 款来不断放款，无疑增大了央行对社会融资总量调控的难度。2012年中，整个宏观经济的背景和形势都发生了变化，和上一年上半年的情形已然不同。政策时机 到了，但市场冲动却少了。但现在，政策时机和市场冲动都有了。
招商证券的报告认为，2013 年底信贷资产证券化次级自留比例大幅下降将极大促进银行开展资产证券化的热情，当前国内约10万亿元的按揭贷款证券化前景广阔。
新城控股高级副总裁欧阳捷说，今年一二季度，很多房企尤其是中小房企面临着资金链的问题，其中最要命的倒不一定是限购，而是银行惜贷、个贷放款周期过长，导致企业资金难以回笼。
早在今年5月，央行就要求各家商业银行加大对自住型购房需求的贷款支持力度，但是最终雷声大、雨点小。“虽然个贷业务风险相对较小，但在银行头寸紧 缩的环境下，商业银行考虑对这项利润有限、久期过长的业务并不感冒，因此行长(央行副行长刘士余)的喊话见效甚微。”一位国有大行人士说。
兴业证券首席宏观分析师王涵在10月8日的电话会议中提及，“为什么今年以来银行对于按揭贷款比较谨慎？核心的原因是商业银行存款转理财，使得负债 端不稳定性越来越高，资产端对于久期相对较高的按揭贷款配置意愿降低。这种久期错配的问题只能由资产证券化解决，具体来说是中国版的RMBS。”“这次 MBS业务开展的背景，是针对全行信贷规模持续紧张，为盘活存量、腾笼换鸟，解决部分分行个贷业务积压严重的问题，结合全行本年度信贷资产证券化业务计 划。”前述交行人士称。
某四大会计事务所参与过MBS业务的人士说，MBS业务从理论上，可以给银行带来几个好处，一是将个贷转移至表外，减少负债，增加现金流；二是赚取贷款利率和MBS利率之间差价，甚至通道中介费；三是降低了过去银行在个贷业务长期资产和短期负债的匹配难度。
“美国2001-2006年周期与中国当前相似，企业部门负债率高、银行杠杆率高。居民端资金充裕，但限于银行杠杆高的问题而无法通过存贷款渠道为 企业改善资产负债表。所以美国选择的路径是通过证券化企业的资产并由居民端购买。这种路径下，企业获得资金，投资新产能。”王涵说。
在美国，住房抵押贷款证券化在完成利率市场化之后快速发展，MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元，同期住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%，极大促进了美国金融市场和房地产市场的发展。
在中国，到目前为止，个人房屋贷款的余额已达10万亿左右，这是MBS潜在的存量资产。
在MBS业务中充当中介机构的券商和基金，似乎都对这项创新业务表示出了浓厚的兴趣。
一家正在与多家银行洽谈MBS业务的大型券商固定收益部负责人说，短期内受限于规模，作为发行人和受托人的券商可能并不能获得太多的收益，但长期来看，利润会可观。另外，参与这类业务，也为未来银证资产证券化合作积累宝贵经验。
“据不完全统计，2014年个人房屋贷款余额达到了10万亿元左右，如果按照一半额度发行MBS，相当于市场重新获得4~5万亿的流动性。考虑到银行随之对个贷业务积极性的增加，个贷规模会大幅提升。”杭州一位房地产基金老总说。
“从发行人的角度，即便收取0.1%的通道费，那就是数十亿、甚至上百亿的收入。”上述房地产基金老总说，关键是看能否找到风险要求高、收益要求低的资金。
“各大银行都在稳步推进资产支持证券业务的发展。目前MBS主要在银行间发行，到明年应该会呈现较大的效果，此后随着利率市场化推进、投资者趋于多元化，有望增大整体市场规模。”中信证券一位知情人士称。
“MBS和REITS这两项呼吁了多年的金融业务，将改变房地产市场的资金来源。MBS的核心是，证券化后，资本将是全球化的。如果考虑到沪港通的 推进，个人住房按揭贷款，将获得极低的资金成本。获得这些融资道后，银行只要稍稍让出0.5个点的利差，就可以把现在10万亿的贷款资产存量放大到20万 亿甚至更多。”前述基金人士称。
现实骨感
某大型券商固定收益部负责人告诉本报，除交行外，数家国有大行都在制定MBS试点方案，其中建行和招行均有过类似的业务尝试，“今年7月，中国邮政储蓄银行发行了一款MBS，目前还有数单产品由银行上报管理层。”
“从国外的经验看，MBS在房地产市场扮演非常重要的角色，但是国内市场有大量短久期高收益的产品，MBS动辄10年以上的期限，和相对较低的收益率，如果没有像两房那样的投资者，很难做大规模”。一位四大会计师事务所人士表示。
经济观察报了解，国内数家大型券商均参与到交行MBS方案的制定工作中。其中一位券商人士透露，“实际上产品雏形已经完成，但由于这类产品期限设计一般在10~15年之间，利率相对偏低，销售前期沟通的效果尚不明显。”
浦发银行的报告还称，MBS的发展不会一蹴而就：第一，目前市场短久期、高收益的替代性资产较多，在投资者风险偏好较高时，MBS资产可能缺乏吸引 力；第二，在整体金融机构的负债久期下降时，长久期的MBS资产寻找资金对接难度较大；第三，过去10年是房地产的繁荣期，微观定价中缺乏违约率、提前偿 还率等参数的可靠经验估计。
兴业证券王涵认为，央行要推动资产证券化来稳定房地产市场，实际上有两条路径：一是央行通过贷款给国开行，而由国开行来购买商业银行的资产证券化产品，也就是中国版QE；另一种是居民端自愿购买资产证券化产品，从而银行得以腾出放贷额度发放更多按揭贷款。
浦发银行10月9日发布报告称认为，MBS未来或成为中国央行定向刺激的渠道。可能的运作模式是由国家开发银行来购买市场发行的MBS债券，并以此 为抵押品，向中国央行申请PSL实现融资。“如果能金融机构自营，做成理财产品，这个前景还是相当大的，但关键看政策的支持力度。”上述四大人士说，“从 负债规模和负债端久期、风险偏好来看，保险类资金、银行可能是比较合适的买家。”
王涵亦认为，要提升居民端购买资产证券化产品的意愿，一方面需要银行间利率的下降，带动理财利率下行；另一方面贷款利率不能下降太快，因为这将直接决定资产证券化产品的收益率。
除了买家难找之外，MBS本身可借鉴的经验尚少，使得该产品的大规模发行和交易亦存在障碍。
“由于MBS产品对资产包质量要求较高，抵押权批量变更手续较为复杂，对银行的基层单位而言，一是贡献出了优质的个贷资产，其二也大大增加了工作量，如果总行没有明确将该业务与考核挂钩，下面也没有很强的动力。”一位国有大行上海某支行零售业务负责人说。
上述人士说，“由于一笔房屋按揭贷款的还款时间可能在1~30年之间的任何一年，一旦出现提前还款，MBS的现金流则出现不确定性。再包括产品本身的定价机制等等问题，MBS大规模发行仍然需要长时间的实践经验。”
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呵呵，真来10万亿进楼市，信的不是sb就是sb
与次级贷有某些共性
兲朝版的次贷危机即将上演，这一波带走的起码是数百万家庭的幸福生活。
非常 非常 非常的危险。
这不就是次贷吗？换个方式贷款规模没了，工行打包成资产卖给建行，建行同样做卖个工行。贷款规模都没了，又可以放了？
银行负债成本高，七折放房贷都是亏损的，大致要八五折才能保本。那么自然没银行会主动执行那个七折房贷政策，毕竟商业银行还是以盈利为目的的。
于是乎，央行为了让七折房贷政策执行下去，就借mbs做为通道自己买入银行的房贷资产。这样银行高兴了，他们只是赚个通道费，自然就愿意给房贷打折；买房的高兴了，他们能以七折贷款，降低了购房费用；政府也高兴了，房地产暂时崩不了盘，给改革赢得了时间。
请教，那像你说的各方都高兴的结果，那这种多赢的做法有什么不良后果吗？
这不就是次贷吗？换个方式贷款规模没了，工行打包成资产卖给建行，建行同样做卖个工行。贷款规模都没了，又可以放了？
这就是换个说法的次级贷！
次级贷会破坏整个市场经济环境，基本可以理解为经济危机
没了规模限制，银行在不负责任审核，房贷就成一堆垃圾资产，这要爆发次贷危机，还是大众自己接盘，等于用大众的理财资金推动房地产继续发展，饮鸩止渴，太狠毒了点吧
涨的时候大家赚钱，跌的时候国家兜底，完美。
干，为什么要学美帝的坏榜样？
按揭的大规模还不了，整个金融体系奔溃…
基本就是这个套路，公积金不就是国家管理的从每个工薪阶级人员那剥削的一比政策性资金，用来稳定市场也是国家的决策，估计还有各种理财资金池也会跟投吧，最终这些钱还是大众手里的钱，用自己的钱把自己的房子炒上去，生活成本炒上去，so，大家都乐呵呵的往坑里跳吧
新资料片崩溃前夕开始了呀。中国的房地产是建立在一个谎言的基础上。就是刚需。如果你是刚需，房地产商告诉你，快来买，不买就买不起了。如果你不是 刚需，房地产会告诉你快来炒，炒高了会有刚需接盘。问题是刚需从何而来?进城务工的农民工?刚毕业的大学生?还是家里有几套房的人。显然这些都不是。也就 是说真正的刚需比房子少多了，这几年大力建房，刚需越来越少。所以房价上涨不利，上涨不利就骗不了非刚需炒房的人投资。而房价太高需求房子的人又买不起， 买不起房子但是需要房子的人怎能算刚需。于是国家忍不住出台政策，贷款七折。问题是这样银行就不赚钱。银行放贷意愿不高，怎么办呢。让银行把贷款打包给券 商。
只是还有最后一个问题，当房价进入下行通道，那么券商能卖得出去么？
我朋友说这个通道内出去的”房贷证券“，会进入二级市场，然后。。。就无需多说了，这个口一开，太危险，长远的看房地产不可能良性发展了，无论涨或者跌。
要是能把这些债券打包卖给台湾，祖国统一指日可待
要是能卖给日本、美国、欧洲，那南海问题也解决了
欠钱的是大爷
那个。。。。你很聪明，因为美国就是这么做的！
他们在次级贷危机后，就由政府出面把次级贷买下打包，换了个名字，向中国等其他国家卖！我们公司经手过中间的环节。。。
但是现在的中国没有那个实力强迫其他国家买中国的国债，所以这条路对我们没有用！
另一则消息说国开行可能会充当两房的角色：
除了MBS发行过程中的利率倒挂问题，影响MBS市场的另一个关键因素是当前的中国市场缺少一个类似美国“两房”(房利美与房地美)的机构。人家玩剩下的失败案例还捡起来玩?
众所周知，美国的住房抵押支持证券之所以能够占到美国资产支持证券的半壁江山，房地美和房利美功不可没，这主要体现在两房为住房抵押贷款二级市场提供了强 大的流动性，而且鉴于两房的准政府信用背景，两房通过财政注资以及后来的上市、发行债券融资等承担了确保住房贷款市场稳定性、流动性、可支付能力的职能。
正是有了两房这样的“接盘侠”，美国的住房抵押贷款市场才能活跃起来，随之MBS市场得到快速发展，而中国目前尚缺乏这样的机制。
曹阳分析称：“在整体金融机构的负债久期下降时，长久期的MBS资产寻找资金对接难度较大，因投资者对其期限溢价要求较高。”
上述信评公司人士也对本报记者称：“我国如果想做大MBS市场 ，也需要有人愿意做买方。而从目前利率情况看，如果国家不出银子做这个买方，单靠市场化的投资者，很难做大规模。”
目前市场上比较期待的是国家开发银行来承担这样的职能，而国开行今年4月份获批组建住房金融事业部更是为这种期待提供了较大的遐想空间。
强化上述猜测的则是今年7月份爆出的一则新闻。《第一财经日报》记者独家报道，4月份央行通过同业项下对国家开发银行提供一笔期限为三年、总额为1万亿元 的PSL(抵押补充贷款)，当时有接近此次PSL贷款的人士表示，PSL这一机制本身就是为国开行量身定制，但国开行并未对此做回复，而且也没有阐明 PSL的抵押品为何物。
曹阳也对本报记者称：“我们猜测可能的运作模式是由国开行来购买市场发行的MBS债券，其以此为抵押品，向央行申请PSL来实现融资。”
这样的逻辑目前来看似乎解释得通。
不过，正如上述信评机构人士所言：“只要没出台明确的政策来制定类似两房的机制，MBS市场就很难做大。”
前一阵台湾那边爆出很多金融业的消息：
1.国民党政府对于两岸金融相关的一律放行，让企业自行决定是否合作，不用审批；
2.台湾的银行好多把资本都投资到大陆来了，用台湾民众存的钱在大陆放贷；
3.连胜文竞选台北市市长，提出的一个纲领是，把台北市政府的债务证券化，开放全世界资金申购，大陆资金、香港资金也可以购买；
绿营的人都骂翻了，认为这些都是彻彻底底的卖台计划
我还觉得绿营在臆想呢，现在看来这是一盘大旗啊，如果2016马英九下台之前，两岸的金融业互相抵押担保
那无论2016以后谁上台执政，台湾仍然必须保持和大陆友好的态度，否则钱就拿不回来了………
如果中国的券商有国家给拍胸脯，你随便玩，玩砸了我就去卖给美国政府，中国券商也会玩着呢！
至少在金融领域，中国人的智慧和能力绝对不低于美国人
但是中国没有美国的霸主地位，所以美国能玩的，我们玩不起
二级市场太可怕，里头大部分都是资金池在运作，政策口一开就不好收了，有没魄力承担房地产崩溃的疼痛，哪会有一直兴旺的产业？小病拖成大病，哎
房贷基本不赚，有些打折会亏，计算需要折现。很多城市不给房贷都是从股份制银行开始，要是能赚钱他们会停？只有四大行全国没有停过，最多是不好贷而已，也是撑个门面，要是为了利润舍脸，早都停完了
我这种屁民都知道这样开放次贷很危险……这要真实行就是一波大涨啊
转移风险啊。。只是银行要少赚一部分银子了。
就是你跟银行贷款买房，银行把这笔贷款权益打包成金融商品卖出去呗
所以这文章一上来就说了，“优质”
不优质的就是次级贷款，美帝已经玩过一次了……
楼上那些危言耸听的，呵呵了。
次级债以及衍生出的次级危机，虽然和MBS有千丝万缕的联系，原罪在于次级而不在于MBS，MBS是金融市场重要创新，你们一方面骂着金融机构不思进取，另一方面有所创新又开始危言耸听，呵呵。
把房贷做成股票让老百姓来买，银行解套。老百姓来抗房价风险么？是不是这么个理解
美国用血泪历告诉你，这是屎，吃不得
你偏偏不信，非得尝一口
对买房应该是有利的，贷款会容易些，可能利率还会便宜。
是不是意味着楼市真是不行了，要让大伙分担坏账风险了？
在金融创新、房贷市场发展和金融监管等方面———美国次贷风波爆发以来，无论从全球资本市场的波动还是美国实体经济的变化来看，次贷之殇在美国乃至全球范围内都不容小觑。对于中国来说，这场风波为我们敲响了居安思危的警钟!
房贷怎么会不赚，一般银行和开发商都有合作的，开发商先从银行贷款，然后建楼，然后再贷款给消费者买楼，钱再还企业，企业再还给银行，一笔钱能赚两次会亏？只要钱是流动的，流动越快银行越赚，因为本来就是一笔钱，银行最怕的是没人贷款或者贷款人还贷能力不行
我书读的少，大概理解了下就是银行把房贷的风险转嫁给证券市场，还能额外收息，一旦房地产泡沫破裂，直接拉金融市场一起死的节奏？
银行发现现在的楼市风险太高，想转移出去了，现在谁买房就是做接盘侠，哈哈
并不是接盘，楼上已经有人说了，这是创新！ creative!
通俗的来理解是这样：打个比方，银行以年利率6%贷款给你20万，放款后再把这笔债权以年利5%卖给另一个投资者，这样银行一毛钱也不用出，还能净 得1%的利息钱，只是如果你无力还贷了谁来给这个投资者兜底？另外美国次贷危机不就是这么搞出来的么？小川这个垃圾卖国贼就这么不信邪非得再吃一次屎？
正经银行会把优质客户的房贷做MBS，这样的客户即使在房地产泡沫破裂后，在一定程度上也是可以继续还贷的，这样整个系统的风险就小一些
二逼银行会把自己当中介，左手出钱收借条，右手出借条收钱，自己赚比中介费，“风险？风险是什么？可以吃吗？”
第2行只是我自己的理解啊
这个时刻，赶紧先卖两套压压惊~
美国的次贷危机，兔子还没玩够。
想玩来一次重蹈覆辙？作死的节奏！
那么问题就来了：平民百姓该怎么办？
想的美，到时候大量资金外逃，国内经济崩盘，还月入10万呢，你就失业吧，结果就是你照样还不起6000。
别光看美国是个低福利水平的国家，人家至少还有食品卷这种东西可以领，在中国要出现大面积失业你吃饭都成问题。
这是政策的方向，具体的政策还没定下来呢。基本就这思路，央行打通货币市场和信贷市场，否则怎么搞定向降准？
美帝的制度这么成熟，还不是把自己玩死了
天朝连个股市都没办法做好，还学美帝玩火，我觉得肯定要跪。。。
难不成你以为中国现在很稳定啊？
经济有房地产这个大炸弹，政治有腐败这个顽疾。习、李上台的时候可是亲口说的“腐败问题不治理就是亡党亡国的根源”，这些中央都清楚的很，但是问题就像奥巴马政府那样，你知道问题是什么，和你能解决问题压根就是两个没多大交集的命题。
世界局势又是越来越乱，简直就是内忧外患。
次级贷只是一种工具而已，关键看怎么使用。我认为次贷危机爆发的本质是美国的低储蓄率，中国家庭储蓄率这么高，离危机还很远。
说起来容易做起来难，日本当年就是自己挤的泡沫，实际上如果死撑，日本的房地产泡沫至少还能拖延十年再破裂。你敢想象那有多恐怖吗？
多亏了那一届日本政府给自己揽上了骂名，至少日本现在还是一个比较富裕的发达国家，但是都30年了，日本可是还没恢复过来啊，这样的例子也很恐怖，谁敢学啊？