迟到的借鉴——德国如何定义房地产？

以房地产建设为特征的快速城镇化，是中国当代经济的一个突出特点。在快速扩张之后，中国的房地产发展进入历史性的放缓阶段，在政策上可以归结为“房子是用来住的，不是用来炒的”（“房住不炒”）。实际上，“房住不炒”是对住房的重新定义，弱化了其资产属性和商品属性，强化了其功能属性和保障属性。
对住房属性的定义不同，不同国家和地区对房地产的观念就不同，从而导致对房地产的政策不同，游戏规则也就随之不同。在这方面，德国是一个值得研究的案例。
在市场经济和城市化进程之中，很少有国家可以做到保持房价长期稳定，但德国却“独善其身”。德国房价多年来保持平稳状态，上涨幅度较小。从1977年至今，德国人均收入增长约3倍，但同期名义住房价格仅上涨约60%。据任泽平、甘源的研究，扣除物价影响，德国近十年的房价以每年1%的速度下降。对德国房价的统计显示，1970-1981年是上升期，累计升幅约23%；1982-1996年是下降期，累计降幅约30%；1997-2007年是微幅波动期，房价基本保持稳定；2008-2015年是上升期，累计升幅约10%。
德国长期以来保持房价平稳，与德国的住房制度设计有关。从供给层面看，德国住房市场的主要特点是实行以居住为导向的住房制度设计，总量供给充足、多元化市场发展规范。德国在各个阶段制定了严格可执行的法律配套体系，使其成为欧洲最发达和最规范的租赁市场。在法律方面，实行以居住为导向的住房制度设计，并以法律形式保障。德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房，是德国政府制定房地产政策的出发点。尤其值得重视的是，德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门！德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供了法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱”。
正因为对房地产有这种福利的定位，德国没有人强调房地产是“支柱产业”，德国政府所重视的支柱产业，是高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业。基于这种观念和定位，德国经济和金融资源对于房地产的投入，房地产对社会的影响力，由房地产引发的经济金融活动，远不如其他一些国家和地区那么突出。
有意思的是，近年随着德国房地产行业逐渐升温，德国许多大城市也开始出现买不起、租不起房的现象。针对房价飙升，德国人的反应如何？今年4月14日，柏林波茨坦广场上13000人聚集游行，以抗议该市一直以来疯狂上涨的房价。有示威者说：“房子不是商品”，这在根本层面上表达了德国与其他国家在市场经济观念上的不同。游行的发起者们认为，住房是人类最基本的生活需求和权利，并要求联邦政府转变一直以来的房屋政策，抵制房屋的过度商业化。该游行也得到了柏林市长穆勒的支持，他呼吁政府应当有所作为，不要对民众的诉求袖手旁观。据统计，柏林市民的房产拥有率非常低，85%的柏林人住在租来的房子里。近年房价上涨，直接影响到了房屋的租赁价格。在过去10年内，柏林平均房屋租赁价格翻了一番，人们感觉实在是租不起房了。
无独有偶，另一座德国人口大城汉堡也在进行一场房价之争。数月以来，汉堡Steilshoop地区的居民不断组织游行以抗议地产公司Vonovia，原因是该公司一直在以房屋装修为由不断抬高其属下的房屋租赁价格。汉堡其他地区也发生了不同规模的抵制房价上涨的示威游行。据统计，有三分之一的汉堡居民受到了近年来房价上涨带来的不同程度的影响。此外，金融重镇法兰克福也面临着房价飙升带来的压力。据统计，法兰克福平均房屋租价是每月每平米15欧元，而只有约10%的居民可以承受得起这样的价格。
最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：
客观比较，德国房地产的价格涨幅放在中国简直是“毛毛雨”，现在中国不少城市已经深受房地产价格过高之苦，全国相当多的城市正在像“戒毒”一样来减少对房地产业的依赖（当然，相当多的城市仍未完全从“房瘾”中摆脱）。政策源于观念，从德国人对房地产的观念和定义，中国可以得到不少的借鉴。虽然有些迟了，但亡羊补牢，犹未为晚。