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Tuesday, 21 June 2016

中日房地产泡沫破灭影响力完全不同


近期,中国一、二线城市“地王”频出,房地产市场似乎又迎来了一波春天。不过与此前不同的是,眼下房地产市场引发社会各界对于房地产市场是否即将崩溃的担忧。国内外不少分析认为,中国可能会重蹈日本房地产泡沫破灭的结局,中国经济也会像日本经济一样陷入“失去的二十年”。
在做这种对比之前,还是简单总结一下日本房地产泡沫的始终。1985年广场协议后,日元大幅升值,不到三年的时间内,日元对美元升值了50%。日元的大幅升值,使得当时的日本出口向中小企业苦不堪言,经济下行风险加大。为此,日本央行接连调低公定步合(基准利息率),1985年1月日本基准利息率为5%,而到了1989年4月,其利率仅为2.5%。加之,日本当时基本实行利率自由化、金融业务自由化、国内外资金流动自由化,大企业可以通过发放债券、股票等方式,直接进入资本市场筹措资金,对银行依赖程度减低。而日本商业银行面临大客户流失,传统融资减少的经营压力。
另一方面,早在70、80年代,日本经济增长迅速,城镇化影响下,一些中心城市的房价快速增长,进入1985-1990年,日本经济出现空前繁荣局面,“土地神话”论开始席卷全日本。不少日本的中小企业开始踏入房地产这一行业,获得不菲的利润。面临经营压力的日本商业银行被自然也看到了这一市场,主动找到日本民营的中小企业向其发放贷款(以土地作为担保),进而形成一个循环,而这个循环的逻辑就是“土地神话”。此外,资本账户的开放,也使得国际上的热钱流入日本,由此带来的后果就是,东京、大阪、名古屋等地房地产价格飞涨,早已脱离日本民众实际收入水平,日本经济全面过热,资本过剩的局面一目了然。为此,日本央行开始调控这一局面,而采取的手法便是高力度的快速加息,日本政府也在调高房地产交易的各种门槛,加之人们预期逐渐改变,日本房地产价格开始应声而跌,房地产泡沫就此崩溃,直至今日日本房地产价格仅为最高时的1/3,而日本房地产泡沫崩溃后,产生了“三个过剩”的问题,即债务过剩、投资过剩(产能过剩)、雇佣过剩,三个过剩一直困扰着日本经济,直到今天。
反观眼下的中国,是否会重蹈日本的覆辙。安邦咨询(ANBOUND)的研究团队认为,两国房地产泡沫有着本质的区别,重蹈覆辙的说法并不准确。中国的房地产泡沫一旦崩溃,其后果不堪想象,造成的负面影响可能远甚于日本房地产泡沫。
其一,日本的房地产泡沫可以视作为“市场泡沫”,是市场行为的体现。无论是作为融资主体的银行,还是参与发展房地产的开发商而言,都是民营企业,泡沫破灭后,所留下的债务依然可以通过市场途径去化解(比如破产清算等)。然而,我国的房地产市场参与主体,银行、开发商大多以国企为主,可以说是“国家泡沫”,泡沫一旦破灭,所遗留下来的债务很可能就转变成政府债务(刚性兑付),最终转嫁给居民,会极大的增加居民负担。
其二,土地制度完全不同。安邦咨询首席研究员陈功指出,日本的土地是私有产权,而中国是国家所有权(农村是集体所有权),所以同样的房地产问题,中国要比日本严重的多。日本房地产泡沫破来最多是经济低迷,金融系统承受压力,而国家是不会出现严重问题的;中国的房地产泡沫一旦出现问题,就是国家经济崩溃的问题。中国则相反,一旦出现问题,就是财政危机,就是国家一级的大事情。这是两者之间最大的区别。
其三,房地产业在中国被视作支柱产业,这和日本有着天壤之别。日本经济高速发展的时期,并没有伴随房地产价格快速上涨,也就是说日本经济的根基并没有建立在房地产及其相关产业之上。而中国经济高速增长时期,却出现了房地产价格快速上涨,东京大学教授田村清彦甚至指出,近几年,中国房价上涨的速度确实比较快,甚至快过东京。加之,国家文件也多次提到,要将房地产作为国民经济发展的支柱产业,由此可见,房地产市场的好坏,直接决定中国国民经济的兴衰与否。因此,对于房地产的定位不同,也决定了其重要程度,以及彰显了其影响力并不在同一个层次,可以说一旦中国房地产市场崩溃,最直接的影响,就是对中国整个国家体系造成冲击。
其四,两国经济实力完全不同。日本房地产泡沫发生在日本已经迈向高收入国家后,房地产泡沫崩溃直接拖累了日本经济的发展速度,但并没有让日本经济走向崩盘,也没有大幅降低日本人的生活质量,日本依然是世界经济强国,在很多领域仍处于世界领先水平。联合国《2014年人类发展报告》中,衡量国民富裕程度的HDI指数,日本排名第17位;IMF发布的2015年世界人均GDP,日本排名30位。与此相对,中国经济总量虽大,但整体仍然处于工业化发展阶段,还未真正踏入后工业化社会。在诸多领域,中国仍然只停留在“大而不强”的阶段,HDI指数来看,中国排在91位;世界人均GDP,中国也仅在88位,和日本有着巨大的差距。因此,中国房地产泡沫一旦崩溃,对于国家经济的打击不言而喻,更为致命的是,房地产泡沫崩溃会直接拉低国民生活质量,中国跨出“中等收入陷阱”更加会显得遥遥无期。
最终分析结论(Final Analysis Conclusion):
中、日两国对于房地产业的不同定位,决定了中国的房地产泡沫破灭的影响不同于日本的房地产泡沫崩盘,中国以国有土地制度为主的国情,使得中国的房地产泡沫破灭的代价极大。值得庆幸的是,中国政府能够动用的社会资源远远大于日本政府,所以眼下仍能够依靠结构性的改革来化解潜在的泡沫危机.
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"中国政府能够动用的社会资源远远大于日本政府,所以眼下仍能够依靠结构性的改革来化解潜在的泡沫危机.",共匪那么厉害呀,真是神啊?