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Friday, 10 June 2016

央企争抢“地王"不是为国兜底,而是权位之争

2016年已经是历史上地王最多的一年,央企炮制的“地王年”——他们制造了半数以上的地王。
这样的场景并不鲜见,从2015年就在发生,了解历史,就知道2009年早就发生过一回,今天的场景和2009年无比相似。当年的主角是中化旗下的中化方兴地产,也就是今天的“中国金茂”,想想当年中化方兴在广渠路15号地王上对潘石屹进行的毁灭性打击,再对比今天。央企拿地王,并非新鲜事儿。
但我们要探究的是:为什么是在今年,地王又密集的出现了?为什么是在今年,央企又疯狂的出手抢地王了?
流行观点是这样:央企拿地王是因为货币超发,手里钱太多成本太低,又无处可去。或者,央企是为国兜底,制造经济繁荣的假象。
在2009年已经上当一回,这次我不会再这么“too拿衣服”了。
我并不认为央企是因为货币超发手里钱多无处可去,背靠着国资委,哪家央企真正的缺过钱?为什么之前它不抢地王,偏偏现在抢?而说央企拿地王是为国兜底,那是盲流子,你们太高看央企的道德了。如果真的为国兜底,他们应该只去那些房子卖不掉的三四线城市,既可以提升整体经济的投资率,又可以缓解地方债,而不是全挤在楼市已经过热的一二线城市。
简单说:不要过于从商业逻辑的角度去理解他们的行为,尤其是那些看起来很奇怪很奇怪的地产央企。
我们先来梳理一下,今年频频制造地王的央企们,都有什么特征。
1、基本都在“21家”阵营,“水电系”尤其活跃,风头最劲的“信达”是孤例。
频频制造的央企,基本都在国资委当年明令允许的“21家”地产央企之列。就是说,都是有“房地产牌照”的。
插播一段历史:2010年3月,国资委明令:16家央企可将房地产作为主业,其余78家将逐步退出,这就是历史上著名的“退房令”,到2011年,增至21家。
分别是:
中国建筑国际工程总公司,中海地产的母公司。
中房集团,2010年整体并入中交集团(中国交通建设集团)。
中化集团,旗下中化方兴地产,2015年10月更名为“中国金茂”。
中冶集团,将与中国五矿合并。
五矿集团,将与中冶合并。
中国水利水电建设集团,2014年1月更名“中国电建”。
保利集团
华侨城集团
中国铁路工程总公司
中国铁道建筑总公司
中粮集团
葛洲坝集团
鲁能集团
中航工业
神华集团
中煤集团
新兴集团
外加4家驻港澳企业:
港中旅集团
招商局集团
华润集团
南光集团
但信达不属于,而它不但没有退出,反而在过去这1年里杀伐凌厉,实在莫名其妙。
在“21家”里面,最活跃的是水电系(鲁能、电建、葛洲坝)。据克而瑞房地产研究中心数据,年初至今,21家地产央企,至少有一半表现得异常活跃,尤其是水电系加速抢跑。鲁能、电建、葛洲坝成“地王买手”,今年已在深圳、南京、苏州等城市花掉300多亿,抢了10块地。
简单说,今年以来的地王现象,是信达和水电系的天下。
2、只考虑公开市场抢地皮,抢起来不问价,有地就抢,逢举必应,每次都是面粉贵过面包。
信达和水电系买地的风格是这样的:只去公开市场拿地,不怎么使用并购或者是旧改。拿地基本不问价格,不管多少钱,就是要拿到,一看到有人举牌就立马应价。如果是像深圳这样的招投标,也会开个比第二名高出10亿元的天价标,让对手跟不上。所以,每次他们都会把地价搞比周边房价高,面粉贵过面包眉头都不皱一下。
特别提一下电建地产,他为什么会选择和中国金茂做联合体?
3、举牌活跃的,房地产都做得不怎么样,买地的钱都超过了全年销售额。
看这些地产央企的排名,能吓死你,什么时候他们玩地产靠过钱?包括信达,22家地产央企里面,2015年的销售额上500亿的只有中海、保利、华润、招蛇,剩下的大都是200亿和以下的,好多连百亿俱乐部都没进。
像2002年进入地产行业的信达,去年才闯进百亿俱乐部,但1年买地王花了350亿。电建2007年进入地产,去年销售额是202亿,但在土地市场上拿地眼睛都不看。
不靠拼爹,就凭那点销售额,连进土地拍卖场都不一定有资格。
拿常识理解,没有任何企业会这样不顾成本的做一笔投资。就算是boss疯了,也不会一直疯。这些央企无比活跃的拿地行为,是“反市场”的,没有商业逻辑可言,他们根本不是基于对房地产市场的判断,用企业常用的投资法则根本无法解释这一系列的疯狂行为。本质上说,他们创造的地王价格,是对全民的绑架,毫无理由被拿来当做房价的参考。
因为,这些地产央企频频制造地王,根本是为了自保,而不是什么为国兜底,或者是因为货币超发无处投资!
我们来看看最近中国的央企和地产央企们,都发生了什么事情。了解这一点,我们才能够真正明白,为什么说央企拿地王是为了自保。
这个变化就是:去年以来包括地产在内陆续发生的史无前例的央企整合大戏。
2015年,国资委共推动了6对12家央企的重组整合案例。包括南车和北车合并组成中国中车,外运长航整体并入招商局集团,以及6月2日刚刚召开重组大会的中冶集团整体并入五矿集团等等。
在21家大型央企里,有4家已经出现了重组:招商局、中冶、五矿、南光。
而旗下有地产业务的央企重组,更是在这1年来重组大戏中,表现得非常突出。不仅仅是地产央企内部的自我重组,还包括央企之间地产业务的重大重组。
启动地产央企进入重组高潮的是,是2015年12月下旬中央经济工作会议的闭幕。大家都只关注了“去库存”,但少有关注关于“促进房地产业兼并重组”的表态,这是房地产市场发展接近20年来,中央首次发话支持房地产行业的兼并重组。
也就是在那之后,地产央企的重组此伏彼起,央企全国各地疯狂的制造地王也是此伏彼起。
2015年12月底,招商局集团推动蛇口工业区与招商地产合并,组建市值赶超万科的巨无霸——招商蛇口,仅在前海蛇口自贸区就有土地面积500多万平。
2016年3月,中海地产310亿并购中信地产25城2400万平米土储,中信剥离了地产业务,中海地产土储超过6500万平,超过万科。这是央企之间地产业务的重大重组。
5月,中房地产通过融资重组,整合了中交系其它的地产业务,成为中交系旗下唯一(除绿城外)的国内地产平台。而且,中交集团也打算在3年内谋求中房与绿城中国的业务整合,组建中国又一家千亿级的地产巨无霸。
6月2日,五矿和中冶召开重组大会,未来也将会涉及到双方旗下地产板块的重组。土储只有700多万平的的中冶地产业务将并入土储千万平的五矿建设,合并后的土储大约超过1700万平。
前一阵子,又传出中粮集团剥离旗中粮地产,接盘者可能是招商蛇口。保利系旗下的地产业务,也正在积极推进重组。
…………
这些都宣告着:
在2010年之后的6年里,新一轮的地产央企重组正在拉开帷幕,而且,这一轮重组,是中国房地产史上前所未见的。
这样的重组大戏,实质就是由政策主导的“地产央企内部的大鱼吃小鱼”。除了那些已经做到了千亿规模,或者是拥有独特竞争优势的地产央企,他们可以拥有主动权外,剩下的,即便是在“21家”阵营里,那么你也分分钟有被合并重组的可能。五矿和中冶的重组已经预示了这一点。最终,2010年之后确立的这21家地产央企,总量必然会整合压缩。
那些业务相似的地产央企,首当其冲是外界猜测的重组对象。比如水电系(电建、葛洲坝、鲁能)、中铁系(中铁、中铁建)。如果你的地产业务做的不好,规模太小,或者没有竞争力,都将有可能被别的央企吞并,或者在和别的央企重组过程中,根本得不到话事权。
也许,从这个角度去解释水电系在这次地王拼抢的大潮中,表现得不合常理,更能让人接受。
另外,原本不在“21家”阵营里的那78家地产央企,也已经被要求要在今年的9月30日之前,完成最后的退出。像信达、中国远洋都属于这类,所以,信达1年时间里7造地王,扮演楼市最疯狂的玩家。看起来更像是为最后期限的到来,为自己保留“房地产牌照”增加一份筹码。
很大概率,这就是为什么这些地产央企,在今年以来疯狂的拼抢地王的直接原因,不是为了什么为国兜底,也不是因为钱多手,而是为了:不被废掉,不被吃掉,以及,在互吃的过程中能够有主动权。一旦被废掉,被吃掉,或者没有什么主动权,那就意味着没有了位子,甚至没有了权力。中海-中建系-中信地产的整合,引发的人事动荡已经有了充分的印证。
这也解释了:为什么越是地产业务规模小的央企,拼抢起地王来反而越凶猛,完全无视自己的能力。因为越是规模小,被吃掉的可能性越高。
从这个角度去理解,也可以解释上为什么央企只愿意通过公开市场拿地,而不愿意通过并购、旧改等方式拿地,因为这样拿地开发速度快,能更快的做大规模,而并购、旧改,时间太久。而且,频频拿地王,也更能向上层传递出“我在专心做大房地产”的效应。
同样从这个角度,也可以解释为什么电建地产会和中国金茂组成联合体,看起来这更像是两家地产业务不够大的中小型企业联手抱团,在即将到来的央企重组中争得更大的赢面。
所以,央企拿地王,从市场的角度都无法得到解释,但如果将它理解为是央企之间的权位之争,则一切又能够得到解释。他们拿地,都不是出于市场,不是觉得你的城市多么有潜力,市场多么健康稳定,他们更多只是为了自己在可能发生的重组中增大赢面。到一二线城市去,是因为那里的市场更安全一些,即便是买贵了,也有可能翻本,而到三四线城市去,买贵了就等于把自己给玩死了,更保不住了。
这些景象历史上不是没有过,2009年6月底,中化方兴(中国金茂)像一匹黑马一样出现了广渠路15号地块的拍卖场上,以总价40.6亿、单价16000的价格拿下了后来的广渠金茂府地块。一样都是名不经传的地产央企,一样是闭着眼睛举牌。败北的小潘事后说:哪怕他是个神仙,盖房子不花钱,价格也太高了!
你知道后来的故事吗?
中化方兴拿到地块之后,申请规划调整,虽然不大,但引发了北京城开发商的集体不满,最终终止了。
再后来。2011年,广渠金茂府开盘,45000,赚了很多钱,中国金茂也因此号称自己是专做高端项目的地产央企。
说到这里,很多人应该意识到了。在2010年3月,地产央企开启了首次大重组,首批16家发放了房地产牌照,并没开发几个项目的中化集团赫然在列。
今天的一切,仿佛那年再现。每一次的央企抢地王,背后都是地产央企的大重组。也许等不了多久,我们又会看到,新一轮的地产央企阵营又新鲜出炉了!也许信达这一回成功拿到了房地产牌照呢。
你说他们准确的预判到了2011年北京的房价会涨到45000,我一点都不信,就跟现在你说他们预判深圳2年后的房价要到10万以上我一点都不信一样。我不是不信北京的房价会涨到45000,深圳的房价会涨到10万。我是不相信他们在拿地的时候就拥有这样的专业能力。我不相信一个千亿级房企都无法拥有的专业能力,如此的举重若轻的出现在百亿级的房企身上。事实上,他们拿地的时候,表现出来的只是鲁智深倒拔垂杨柳一样的霸气侧漏,你可曾感受过他们敬畏市场的谦卑姿态?
它们不管不顾的制造地王,这一切都要建立在市场要稳定向上的基础上,2-3年之后的面包价必须更贵,否则就要亏损。而如果市场不好了,他们会像广渠金茂府一样申请改规划。
假如未来的市场不发生波动,央企们无视市场制造地王的行为,会加速土地资源快速向国家队手里转移,中小房企只会日渐被挤出。而这样的地王,也会变成推高房价的加速器,让商品房更加快速的“豪宅化”,普通人更难买得起房子,而假如未来的市场发生了调整,那么谁来承担央企们制造的亏损呢?依然是你我。
不基于市场规律而产生的地王,实质上是对民众的绑架,是把民众放到火上烧烤
央企的地王癌,国资委治不好,能治好它的,只有市场.