昨天公布的数据触目惊心，深圳房价去年同比涨了52.7%，前两天还有个报告是清华大学的，说北京房价10年上涨380%，上海涨384%，而深圳房价涨幅在508%。年均分别上涨17.5%，17.6%和20.4%。当然这个数字很吸引眼球，但却未必准确，就拿北京来说，十年前的房子基本都盖在了3环边上，如今的房子盖到了6环边上。所以你乍一看房价涨了近4倍还可以，但其实按照同地区同位置的房价来算，10倍以上应该是有的。
房价涨的这么猛，最近很多人又蠢蠢欲动了，企图在最后的疯狂里大捞一把，他们有着神一样的自信，必定有个更傻的会从自己手里把这么高价格的房子接走。我问了，这神一样的自信来自哪里呢？人家说房价要跌下来，经济就完蛋了。所以国家不会让房价跌。嗯……这话听着耳熟，去年5000点股市的时候，有多少人这么说过，这是一轮改革牛，如果股市跌下来改革就进行不了了，然后他们就信心倍增，配资借钱进入股市。最后发现童话里都是骗人的。
其实我们先不说国家的主观意愿，站在这么高的高度俯瞰宏观经济，肯定不会跟我们一样，去关注房价的涨涨跌跌。或者换句话说，房价涨跌对于国家经济的影响不大。而所谓的房地产是国家经济的支柱主要体现在哪呢？也不在房价上，而是在对钢铁、水泥、建材等产业的拉动上。所以让房子好卖，多造房子，多去产能和库存，这才是国家经济层面考虑的问题。那现在这么高的房价之下，显然这个工作已经无法进行。
从房地产的开工数据我们就能看出，随着二三四线城市房价的低迷，以及库存的严重，全国的房地产开工情况非常糟糕，而且已经持续了很长时间。所以我们看到了所有的产品比如动力煤、钢铁、水泥、建材甚至家电全部积压，中国经济也开会减速慢行。我们的经济重点一直强调去产能、去杠杆，就是要扫清经济发展中的障碍。其实我们看到了昨天周小川行长讲话，降低个人贷款利率，这种个人房贷加杠杆的举措有利于去产能，这个确实是没错的。也正如周行长所说个人贷款业务是相当安全的，因为你对你的贷款承担的是无限连带责任。跟另一端的开发商借款不一样，开发商管银行借的钱叫做开发贷，现在已经负债比率非常高了，很多著名开发商的有息负债已经高达500亿，也就是说每年光还利息就要还掉50亿以上，而融资现金流高达100多亿。这些都是要在你的收入里面减除的，所以可想而知开发商的压力有多大，开发贷的压力有多大。降低个人贷款门槛，让个贷加杠杆，来鼓励大家多买房，进一步化解开发贷的风险。这其实恰恰是一个去产能去杠杆的政策。但可惜的是，现在去接盘的购房人，这个风险也许他自己根本就没想过。
所以说到这，你大概明白了，你考虑的房价和国家考虑的房价问题，根本就不是一回事。房地产拉动经济，需要带动产业消耗。所以作为产业的最后一端必须有人接盘。至于你是亏了还是赚了，开放商亏了还是赚了，只要把开发贷还上，其实根本就无所谓。现在为了化解开发贷的风险，银行从去年开始已经开始着手清理了，一些小开发商早就已经拿不到银行的钱了，逼着他们去借民间资金。比如我们之前看到的鑫琦资产就是一个很好的例子。你先把我的房子接走，然后我明年回购回来。能骗一年是一年吧。这种续命的代价就是每年增加20%的利息支出。这就是为什么房地产加速赶顶的原因，他涨价10%毫无意义，反正是个死，拼了命涨过20%也许还有一线生机。
那么我们再反过来看，如果房价跌了呢，国家受到什么损失，刚说了开发贷已经逐渐清理干净，大的地产商一般都是国企背景，要么就有国企公司当股东，这个相对安全。民企地产公司已经被踢出了银行体系，所以开发贷的风险正在逐渐降低。开发商倒闭对银行的影响越来越小。而个人贷款这块，你要按照国家规定，3成首付买的房，加上税费和装修，即使今年刚买的房，跌去50%，估计你也不会断供，因为如果断供，你一辈子可能都再也进不去银行要钱了。这个信用损失是巨大的。按照现在的房价跌一半，你要全款买上房，估计怎么也得有个20年。所以就想周小川行长说的那样，个人贷款业务是安全的。因为捆绑了你太多的信用福利还有连带责任。更何况现在民间金融给地产做了大量的配资杠杆，如果房价跌下来，有民间金融，也就是买理财的这波人会做一个缓冲阀，让理财投资人和购房人共担风险，以保证银行金融体系平稳着陆。
再看宏观层面，房价跌了，小的地产商倒闭了，大的地产商和资产管理公司就会出来低价收购，一波大的房地产并购将拉开序幕，很多在建工程现在因为没钱而烂尾的，很可能被大的地产商拿走之后，就继续开工改造。也有的不开工的土地，会重新得到资金的支持。因为便宜拿过来的，所以成本降低，他们只需要投入很少的资本就能盘活资产获得盈利。所以我们看到的会是随着房地产投资的回暖，各个行业去库存加快，而房价下跌，也刺激了幸存的刚需投资者重新入市。这才是中国经济复苏的正轨，相比于现在，各个方面都僵持在这里，地产商不愿低价卖，靠金融空转。大量资金吃紧开工意愿不足，大量项目烂尾。整个全产业链产能消化不掉。国家经济会持续走低。等于这才是一个最坏的结局.
