最新猛政出台 三四线楼市终结暴涨时代

一条重磅消息，让三四线城市的拆迁户、开发商们忐忑不安。

6月26日，国家开发银行确认，将暂停棚户改革货币化安置项目审批，原本放在地方的审批权限，全部上收总行。

作为棚改货币化安置的资金来源，国开行上述举动，给市场扔去了一个重磅炸弹。作为三四线城市房价翻倍暴涨的引擎，棚改货币化安置的熄火，无异于给三四线城市淋下了一盘零度寒冰。

三四线城市疯涨的楼价，或将会就此终结。

说到棚户改造货币化安置，之前一篇文章已经很清晰梳理过（三四线城市房价纷纷破万，翻倍暴涨背后都有什么鬼？）。由于新政太过突然，这里再给大家复盘一下。我们先来回顾一下龙卷风一般的去库存运动。

2016年开始，楼市去库存成了地方政府的首要目标。因为，房子卖不动，开发商不买地，政府没有财政收入，政府的债务也还不上。政府债务已积重难返，要再还不上，会导致系统性的金融风险。所以，政府需要大力鼓励人们买房。

到2017年，去库存运动蔓延到三四线城市。但三四线城市产业支撑比较单薄，并没有大量的人口流入。要去库存，总得让人来买房。

没有需求，政府就去制造需求。

这一年来，制造需求的说法高级了，都叫“消费升级”了。人们不需要买房，也不需要买更好的房是吧？拆掉你现在住的旧房子不就好了嘛。

于是，棚户区改造被作为一个工具推上台面。

棚户区指城里面年久失修的危房片区；棚户改造，则是要将这些老旧片区给拆了。在以前，拆迁户安置都会给补回房子。但现在变了，棚户改造货币化安置这个新概念取代了回迁房。

棚户改造货币化安置，用人话说就是，以前拆迁改造旧城区，都是补贴安置住房，现在要用货币补贴进行安置。要买房，你自己拿钱去买。

没需求是吧，拆了你的旧房子；没钱是吧，补贴钱给你，自个买房去。

当然，也有做得够绝的地方，就是不给钱，直接给“房票”。安徽、山东、武汉都是遍地房票。

库存就意味着债务恶化。要去库存，如果低价抛售的话，就会引发通缩螺旋，导致资产价格崩盘，所以降价是不可以的。

“棚改货币化”启动以来，很多人一夜之间仿佛都成为了被亲戚羡慕的拆迁户。但实际上是，他们可真笑不出来。

棚户改造区的人们拿到这些钱或者房票，横冲直撞杀入房地产市场。结果因为购买需求的骤增，房价闻声而涨。以前4000元每平方米的房子，眨眼涨到了6000元每平方。在他们还犹豫要不要买的时候，楼市价格受需求推动，继续涨到了8000、10000元每平方米。

以100平方的房子为例。拆迁时，政府按照市场价格4000元/平方米补贴了40万货币或“房票”，结果几个月时间看好了房子，房价就飙到了8000元/平方米，整套房子价格80万。购买成本直接就增加了40万，拆迁费悉数送了进去，相当于你花了4000元/平方米买了这套房子。

这个模式要玩得起来，除了轰轰烈烈的棚改拆迁运动，还需要大量的货币发给百姓。

地方政府都是负债沉重，拿不出这笔钱来的。但要知道，去库存这事，是全国统一推动的，自然会做足配套。把棚户区改造当作三四线城市的去库存手段，也被写进了中央、国务院的文件。

2017年5月31日，一个不起眼的文件在中国政府网悄然推了出来，叫《国务院关于开展第四次大督查的通知》。里边有一段内容表述：加强房地产市场分类调控，推动库存较大的三四线城市去库存，推进600万套棚户区住房改造，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例。

为此，央行创设PSL（抵押补充贷款）工具，通过国开行等机构，开始陆续发放棚改贷款。你要是看不懂什么意思，那直接理解就是“央行开始放水了”，并且每月几百亿的放，一放就是3万亿，源源不断供给三四线房地产市场。

当然，政府如果只是补偿了货币给老百姓，老百姓也未必在这买房。比如拿到五六十万补偿的三线城市居民，拿着这笔钱给儿子在一线城市买个小两房也是很普遍的。但不要低估我们政府的智慧。要抑制货币的自由流动，几十年前，我们就已经有了办法。

很多朋友家里可能都还有改革开放前的粮票布票，这东西相当于兑换券，还有额度，指定了你能兑换多少粮食布料，不怕你不用，也不怕你拿着现金去干别的。

这招完全可以借鉴过来。把给现金改成发“房票”，这套房子值20万？行，政府给你20万，不过不是现金，而是房票，你可以拿着去买房，抵扣20万房款。

20万的房子或者现金，变成20万房票，不管你怎么说，它都是等值的，都是价值20万。但是这其中实则是天壤之别。

开发商都知道，拆掉你房子以后，你是需要再买房的。发出了房票，你是非得要在那买不可，这是铁打的刚需。并且，一拆迁，买房的需求一下多了起来。房价也会跟着上涨。你买房时的房价肯定不再是拆迁时的房价了。这下，原来20万的房子，摇身一变，成了30万、40万，购房人就要从自己腰包里掏钱出来才能买到房。

今天新闻出来，国开行负责人说，货币化安置已经是推高房地产价格的元凶之一。意思是，我国开行只是一个执行者。毕竟如他所说，“中央对棚改有一定的看法。”

在三四线城市去库存运动过程中，国开行发出的PSL工具，源源不断地供给拆迁补贴，不只是去库存的启动资金，也是棚改大跃进的主力引擎。

这个时间点，国开行将棚改项目合同审批权收回，意味着地方政府不能再随意批准棚改项目，源头上卡断了用棚改刺激经济的路子。

事实上，棚改货币化安置，是属于寅吃卯粮的一种。不去说政府和开发商将自己的沉重欠债转移到百姓身上，让百姓凭空多掏了大部分钱去购房。只以房屋置换来说。老百姓房子被拆了，去购买的房子，是现有的库存，已有的房子。当库存去了，这批需求也被开发完毕了。
要知道，国开行把这笔钱贷给地方政府，政府是需要还的。还钱也只好是拿棚户区的土地进行拍卖了。当棚户区土地上新建房屋再度入市，又将出现新的一批库存。这让未来的房屋销售面临巨大的压力。

三四线城市忽然失去了新增的资金，房价也因此会失去上涨的动力。但短时间也不会出现自由落体的情况。因为棚改拆迁户购房需求还在继续消化。但经过一年左右的时间，需求消化得差不多，被恐慌带入市的非棚改居民情绪也趋于稳定。